Stichtagszuschlag richtig berechnen

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Sowohl bei der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis als auch bei der Neuvermietung (Mietpreisbremse) knüpft das Gesetz an die sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“. Diese ist in § 558 Abs. 2 BGB definiert:

„Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder… geändert worden sind.“

Es ist also nötig, für vergleichbare Wohnungen zu ermitteln, welche Mieten in den letzten vier Jahren bei Neuvermietung oder Mieterhöhungen vereinbart wurden. Hierfür werden regelmäßig – in Berlin alle 2 Jahre – Datenerhebungen durchgeführt und die Ergebnisse in einer Übersicht zusammengestellt. Diese Übersicht nennt man Mietspiegel. Ist die Übersicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Mieter- und Vermieterverbänden anerkannt, spricht man von einem qualifizierten Mietspiegel. (Seit 2011 schreibe ich Handbücher zu den jeweiligen Berliner Mietspiegeln, das aktuelle finden Sie hier.)

Die Datenerhebung läßt sich aus organisatorischen wie aus Kostengründen nicht fortlaufend führen, sondern ist immer auf ein konkretes Datum bezogen, den „Stichtag“. In Berlin ist das regelmäßig der 1. September der geraden Jahre. Der Mietspiegel 2017 hat zum Stichtag den 01.09.2016, der nächste Mietspiegel 2019 wird als Stichtag den 01.09.2018 haben. Das bedeutet, daß die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte nicht die aktuelle „ortsübliche Vergleichsmiete“ abbilden, sondern die vom Stichtag. Entwicklungen nach dem Stichtag finden erst im nächsten Mietspiegel ihren Niederschlag.

Im Anschluß an die Datenerhebung zum Stichtag sind diverse statistische Auswertungen nötig, was eine Weile dauert, so daß die Veröffentlichung idR. rund 9 Monate nach dem Stichtag stattfindet, in Berlin traditionell im Mai des Folgejahres. Das bedeutet, daß die Mietspiegelwerte bereits bei Erscheinen veraltet sind. Wenn nun zu einem beliebigen Zeitpunkt eine Miete erhöht oder eine Wohnung für die Neuvermietung eingewertet werden soll, fragt sich, wie man mit Daten aus dem Mietspiegel den Wert ermittelt, der zum Tag der Mieterhöhung oder der Neuvermietung der richtige ist. Die Antwort ist der sog. „Stichtagszuschlag“. Für alle diejenigen, die es genau wissen wollen, zitiere ich nachstehend die Überlegungen des BGH (VIII ZR 295/15) dazu im Detail. Alle anderen können nach dem Zitat weiterlesen, wie die genaue Berechnung funktioniert.

Existiert ein ordnungsgemäßer Mietspiegel … , der Angaben für die in Rede stehende Wohnung enthält, darf dieser vom Tatrichter (mit-)berücksichtigt werden, wobei im Falle eines Mietspiegels, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (… qualifizierter Mietspiegel), sogar die … Vermutungswirkung [der richtigen Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete] zum Tragen kommt … . 

Darüber hinausgehende Bindungen an die Methodik und die Ergebnisse eines Mietspiegels oder sonst die Wahl der heranzuziehenden Erkenntnisquellen bestehen nicht. Insbesondere binden die [zweijährigen] Aktualisierungszyklen … den Tatrichter nicht dahin, dass er in Fällen, in denen er seine Erkenntnisse (auch) auf einen Mietspiegel stützt, stets gehindert wäre, für ein innerhalb eines laufenden Zweijahreszeitraums gestelltes Mieterhöhungsbegehren jegliche Aktualisierungsmöglichkeit außer Betracht zu lassen.

Auch den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, dass die richterliche Überzeugungsbildung … Beschränkungen unterliegen sollte. Im Gegenteil ist zu einer der Vorgängerbestimmungen des § 558a Abs. 2 BGB frühzeitig klargestellt worden, dass zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedes Beweismittel zugelassen ist und im Streitfall der freien Beweiswürdigung unterliegt … . Zudem war man sich auch im Gesetzgebungsverfahren von Anfang an bewusst, dass Mietspiegel nur die Marktverhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt wiedergeben und umso schneller veralten können, je höher die Preissteigerungsraten am Wohnungsmarkt sind, und dass man sich dann möglicherweise anders behelfen müsse … . Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei späteren Änderungen der Regelungen über die Miethöhe hiervon wieder abrücken wollte, liegen nicht vor.

Auch sonst [läßt sich] aus dem Umstand, dass ein … Mietspiegel … alle zwei Jahre aktualisiert werden soll, nicht schließen, dass in der Zwischenzeit unter keinen Umständen aktuellere Werte zugrunde gelegt werden dürften und auch Zuschläge wie der im Streit stehende Stichtagszuschlag generell ausgeschlossen sein sollten. Zwar sieht das Bundesverfassungsgericht die Möglichkeit, ohne jede Verzögerung sofort und in voller Höhe die Marktmiete zu erhalten, als durch [den Eigentumsschutz des Grundgesetzes] nicht garantiert an. Dementsprechend hat es den Umstand, dass Mietspiegel nur in einem zweijährigen oder gegebenenfalls sogar noch größeren Turnus aktualisiert werden, nicht als so ausschlaggebend angesehen, dass ihre Verwendung deshalb unterbleiben sollte. Vielmehr habe der Gesetzgeber, der dieses Problem gesehen und in Kauf genommen habe, Mietspiegel angesichts ihrer sonstigen Vorteile gleichwohl als zur Bestimmung einer den Erhöhungsmaßstab bildenden marktorientierten Miete geeignet ansehen dürfen … . Für die Handhabung der zivilprozessualen Verfahrensregeln zur Bestimmung der im Rahmen des § 558 BGB festzustellenden ortsüblichen Vergleichsmiete kann daraus jedoch nichts abgeleitet werden, was umgekehrt gegen die Zulässigkeit eines Stichtagszuschlags zur Einzelvergleichsmiete sprechen könnte, der auf den Werten eines auf eine solche Marktorientierung angelegten Mietspiegels aufbaut. Insbesondere berücksichtigt die Revision nicht, dass ein Mietspiegel in erster Linie die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinfachen soll, aber nicht noch zusätzlich darauf abzielt, diese Miete über eine Beschränkung der sonst nach § 286 ZPO zugelassenen Beweismittel und Erkenntnisquellen ein für alle Mal auf den jeweils letzten Aktualisierungszeitpunkt „einzufrieren“.

Danach obliegt es dem Tatrichter, anhand aller zu beachtenden Umstände des Einzelfalls zu beurteilen, ob es bei Heranziehung eines Mietspiegels zur Bildung der Einzelvergleichsmiete sachgerecht erscheint, auf den sich danach ergebenden Wert einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. …

Einem … einfachen Mietspiegel kommt zwar im Prozess eine Indizwirkung für die zutreffende Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu, wobei es von den jeweiligen konkreten Umständen abhängt, wie weit diese Indizwirkung, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel entbehrlich machen kann, reicht … . Diese Indizwirkung ist nicht notwendig auf den Erhebungszeitpunkt beschränkt, sondern kann sich auch auf einen nachfolgenden Zeitpunkt innerhalb des … Zweijahreszeitraums erstrecken, wenn kein zureichender Anhalt für eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung in die eine wie die andere Richtung besteht.

Auch einem in der Folgezeit angepassten Mietspiegel kommt für dessen zeitlichen Geltungsbereich eine entsprechende Indizwirkung zu. Diese lässt, wenn sie keinen konkreten Einwendungen ausgesetzt ist, über die sich danach ergebende Werte zudem einen Rückschluss auf die Mietsteigerungsrate seit der vorangegangenen Erhebung zu. Denn aus Mietspiegeln lassen sich… über deren unmittelbaren Bestimmungszweck hinaus zugleich Erkenntnisse über den Umfang und die Geschwindigkeit eines möglichen Mietanstiegs gewinnen … .

Hieran gemessen ist das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, dass im Streitfall zwischen den Erhebungszeitpunkten der Mietspiegel 2013 und 2015 eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung stattgefunden hatte, die der Mietspiegel 2013 nicht mehr hinreichend abbilden konnte. Denn während der für die Wohnung maßgebliche Mittelwert des Mietspiegels 2013 noch bei 6,275 €/m2 gelegen hat, lag derjenige des Mietspiegels 2015 bereits bei 7,05 €/m2, was für die dazwischen liegenden 19 Monate einer Steigerungsrate von insgesamt 12,35 Prozent entspricht. Dies durfte das Berufungsgericht zum Anlass nehmen, die Indizwirkung des Mietspiegels 2013 für die Bildung der im Streit stehenden Einzelvergleichsmiete als in zeitlicher Hinsicht für geschwächt zu erachten und einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. …

Vor allem kann die gewählte Schätzungsmethode, den für erforderlich gehaltenen Stichtagszuschlag durch lineare Interpolation zwischen den für die Wohnung der Beklagten bekannten Werten des Mietspiegels 2013 (6,275 €/m2) und des Mietspiegels 2015 (7,05 €/m2) zu ermitteln, entgegen der Auffassung der Revision nicht als willkürlich eingestuft werden. Diese Methode hat im Streitfall vielmehr schon deshalb nahe gelegen, weil bei Bestimmung der maßgeblichen Einzelvergleichsmiete regelmäßig die Möglichkeit fehlt, ihre Höhe mit mathematischer Genauigkeit gleichsam punktgenau zu ermitteln … . Erzielbar sind nur empirische, aus einer Beobachtung des Marktes und seiner Entwicklungen abzuleitende Annäherungswerte, für die sich eine Interpolationsmethode anbietet.

Für die dabei zu betrachtenden Werte auf diejenigen der nur durch einen verhältnismäßig kurzen Zeitabstand getrennten Mietspiegel von 2013 und 2015 zurückzugreifen, hat auf der Hand gelegen. Ebenso wenig begegnet es rechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgericht den Stichtagszuschlag durch lineare Interpolation zwischen dem für die Wohnung der Beklagten bekannten Wert des Mietspiegels 2013 (6,275 €/m2) und demjenigen des Mietspiegels 2015 (7,05 €/m2) ermittelt hat. Dass das Berufungsgericht mangels gegenteiliger, auch von der Revision nicht aufgezeigter Anhaltspunkte von einer annähernd linear verlaufenen Mietpreissteigerung ausgegangen ist und dementsprechend linear interpoliert hat, ist nicht zuletzt auch angesichts des relativ kurzen zeitlichen Abstandes zwischen den jeweiligen Erhebungszeitpunkten und der dadurch gegebenen Überschaubarkeit des Schätzungszeitraums beanstandungsfrei. Dass der sich danach bei einer monatlichen Steigerung von 0,65 Prozent ergebenden Steigerungsrate von 4,55 Prozent über sieben Monate hinweg die für einen zu schätzenden Stichtagszuschlag erforderliche Messbarkeit der Steigerung fehlte, liegt entgegen der Auffassung der Revision ebenfalls fern.

Zusammengefasst: je stärker der Mietenanstieg zwischen den vorherigen Mietspiegeln für die konkrete Wohnung, desto weniger ist die Annahme gerechtfertigt, daß der aktuelle Mietspiegel noch hinreichend zutrifft. Dann ist der vorausgegangene Anstieg mangels besserer Erkenntnisquellen auf monatlicher Basis linear fortzuschreiben.

Beispielrechnung:

Nehmen wir an, es geht um eine 100 qm große Wohnung in einem Altbau (Baujahr 1897). Nach dem Berliner Mietspiegel 2017 liegt sie in mittlerer Wohnlage, anwendbar ist demnach das Feld K1. Wenn Haus und Wohnung durchschnittlich sind, ist der Mittelwert einschlägig, das sind 6,39 Euro pro qm. Nehmen wir ferner an, das Haus war im Mietspiegel 2015 noch in einfacher Wohnlage eingeordnet, alle anderen Kriterien sind gleich geblieben. Dann war zuvor das Feld J1 einschlägig, Mittelwert 5,43 Euro. Die Wohnung soll zum 01.03.2019 neu vermietet und dazu die preisrechtlich zulässige Miete ermittelt werden.

Wenn im Rahmen der Mietpreisbremse keine Ausnahmen vorliegen, darf für 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete neuvermietet werden. Wir müssen also die ortsübliche Vergleichsmiete ausrechnen. Der Mietspiegel 2017 hatte zum Stichtag den 01.09.2016. Die Neuvermietung beginnt 30 Monate später. Vom Mietspiegel 2015 (Stichtag 01.09.2014) zum Mietspiegel 2017 (Stichtag 01.09.2016) hat sich der für die Wohnung ausgewiesene Wert von 5,43 Euro auf 6,39 Euro erhöht, das sind rund 118% bzw. 18% mehr in 24 Monaten. Das sind 0,75% pro Monat. Da zu einem Zeitpunkt 30 Monate nach dem letztbekannten Stichtagswert vermietet wird, beträgt der Zuschlag 30 x 0,75% = 22,5%. 6,39 Euro (Feldwert K1 aus dem Mietspiegel 2017) x 0,225 = 1,44 Euro.

Die ortsübliche Vergleichsmiete zum 01.03.2019 beträgt also (6,39 Euro Feldwert + 1,44 Euro Stichtagszuschlag =) 7,83 Euro. Man darf 10% mehr nehmen, das sind 0,78 Euro. Die zulässige Neuvermietungsmiete beträgt demnach 8,61 Euro/qm nettokalt, auf eine 100qm große Wohnung also 861 Euro.

Allerdings war der Stichtag des Mietspiegels 2019 der 01.09.2018. Auch wenn wir die Werte bei der Einwertung der Wohnung zum 01.03.2019 noch nicht kennen, weil der Mietspiegel 2019 erst im Mai 2019 veröffentlicht wird, so sind dessen Werte doch bereits jetzt maßgeblich. Es kann also sein, daß wir später, wenn er erscheint, die vorstehende Rechnung noch einmal anders bewerten, entweder weil die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung in den letzten 2 Jahren weniger stark gestiegen ist als die lineare Interpolation aus den Vorjahren, oder weil sie stärker gestiegen ist. Dann muß der Wert aus dem Mietspiegel 2019 aus einer Interpolation mit dem vorausgegangenen Wert aus dem Mietspiegel 2017 verwandt werden. Übrigens sind auch kürzere Zeiträume nach dem Stichtag einer Interpolation zugänglich: in dem obigen BGH-Fall waren es 7 Monate und eine monatliche Steigerung von linear 0,65%.

Das LG Berlin (64 S 74/17) hat kürzlich entschieden, daß ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Stichtagszuschlags nicht nötig ist.

Die Überlegung, daß ein Stichtagszuschlag nur bei erheblichen Preisentwicklungen für die konkrete Wohnung zulässig ist, dürfte in Berlin m.E. übrigens aktuell wenig Relevanz haben. Denn der Senat hat per Verordnung festgestellt, daß Berlin für alle Wohnlagen und alle Wohnungen ein „angespannter Wohnungsmarkt“ ist. Nur deswegen gilt in Berlin die Mietpreisbremse. Ohne diese Verordnung wären Mieterhöhungen auf die vom BGB vorgesehenen üblichen 20% alle 3 Jahre und nicht nur auf 15% im momentanen Ausnahmezustand gedeckelt. Das bedeutet, daß jede Wohnung in Berlin aktuell kraft Senatsverordnung von besonderen Preissteigerungen betroffen ist und deshalb der Mietpreisbremse unterstellt wurde. Das wiederum bedeutet, daß der Stichtagszuschlag wohl grundsätzlich anzusetzen ist. Wäre es anders, müßte man die Wohnung aus dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse ja herausnehmen.

Buchhinweis

Die Rechtsprechung zu den Berliner Mietspiegeln der letzten 10 Jahre, sortiert nach den einzelnen Merkmalen der Spanneneinordnung, habe ich in dem im Grundeigentumsverlag erschienenen Handbuch zusammengestellt. Darin läßt sich nachlesen, welche Ausstattungen die Gerichte wie beurteilt haben – sozusagen ein Feintuning etwaig von Ihnen geplanter Maßnahmen.

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