aktuelle Situation im Berliner Wohnungsmarkt

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der Hausverwalter

Herr X. verwaltet rund 2.500 Wohnungen, überwiegend für private Kleineigentümer. Vor kurzem wurde eine 5-Zimmer-Wohnung frei. Die Gasetagenheizung ist uralt, Bäder, Elektrik und Fenster ebenfalls und der Schnitt ist ungünstig: viel Verkehrsfläche, wenig funktionale Fläche oder Wohnraum. Der Eigentümer überlegte sich, daß es vernünftig wäre, sie in eine 2- und eine 3-Zimmer-Wohnung zu unterteilen, neue Bäder und Küchen einzubauen und dann wieder zu vermieten.

Als das Eckpunktepapier zum Mietendeckel beschlossen wurde, telefonierten die beiden, ob man fortsetzt, und entschieden sich dann, jedenfalls die Vorbereitungen weiterzuführen. Der Verwalter ließ das planen, holte Angebote ein und die beiden verabredeten einen Termin zwecks Besprechung und Entscheidung.

Dann verkündete die GroKo ihre Pläne zum Wohnungspaket, kurz darauf der Tagesspiegel die konkretisierten Pläne der Bausenatorin zum Mietendeckel. Der Eigentümer sagte den Termin ab, entschied, daß er nicht investiert und wies den Verwalter an, aktuell nicht zu vermieten, bis die rechtliche Situation so weit geklärt ist, daß man weiß, was kommt und was es bedeutet und bis dieser Stand verläßlich ist.

Die Wohnung steht nun leer, die Handwerker sind informiert, daß vorerst keine Aufträge auf die Kostenvoranschläge ausgelöst werden.

der Arzt

Dr. Y. hat vor einigen Jahren, als es noch günstiger war, ein Mietshaus mit 16 Parteien gekauft, im Vorderhaus 4 Etagen a 2 Wohnungen und im Seitenflügel ebenfalls. Das Haus wurde voll finanziert, die Kredite laufen noch rund 20 Jahre, die Mieten decken die Kreditraten knapp, aber jegliche Extrakosten, etwa Instandhaltungen, zahlt Dr. Y. aus eigener Tasche. Das Haus soll seine Altersvorsorge sein.

Durch die Wertentwicklung in Berlin in den vergangenen Jahren entstand Potential für weitere Kreditaufnahme und Hypothekenbelastung. Daher entschied Dr. Y., das bislang unausgebaute Dachgeschoß auszubauen und dort vier weitere Wohnungen zu schaffen. Vor etwa zwei Jahren begann die Planung durch einen Architekten, vor etwa einem Jahr wurde der Bauantrag gestellt. Bis heute ist der Antrag nicht beschieden.

Mit Bekanntwerden des Wohnungspakets der GroKo, welche die Mietpreisbremse verlängern will, wurde Dr. Y. skeptisch, ob die Ausnahme-Regulierung des Wohnungsmarkts nun ein Dauerzustand wird. Als die Pläne zum Mietendeckel in Berlin bekannt wurden, entschied er sich um. Das Dachgeschoß wird nicht ausgebaut, ein weiterer Kredit nicht aufgenommen. Er teilte mir mit, daß er auch dann, wenn der Mietendeckel doch nicht kommt, den Ausbau nicht wieder angehen wird, weil man sich momentan nicht darauf verlassen kann, wie lange das so bleibt. Ob er verkauft oder das Haus behält, ist noch nicht entschieden.

Der Schaden für Dr. Y. beläuft sich auf einen mittleren fünfstelligen Betrag an Planungskosten, die nun nutzlos waren.

der Mieter

Herr Z. wohnt in einem Berliner Szenekiez in einem unsanierten Altbau. Seine Miete ist sehr günstig, für knapp 80 qm zahlt er 320 Euro plus Betriebskosten. Das Haus liegt nicht im Milieuschutz.

Der Eigentümer hat das Haus Mitte letzten Jahres an einen Investor verkauft. Dieser plante, es von Grund auf zu sanieren, es in Eigentumswohnungen aufzuteilen und diese abzuverkaufen. Herr Z. hat als Altmieter ein Vorkaufsrecht und nach Abverkauf eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren, ist also vor Verdrängung geschützt. Deshalb kann seine Wohnung nach Sanierung nur mit Verlust, jedenfalls nicht profitabel, verkauft werden. Der Investor bot Herrn Z. an, ihn abzufinden, wenn er auszieht, zuletzt 65.000 Euro. Herr Z. hat allerdings bis zuletzt nicht zugeschlagen, sondern abgewartet, weil das Angebot vielleicht noch höher wird und er bis dahin ja günstig wohnt. Innerlich war Herr Z. zu einer Vertragsaufhebung bereit, von dem Geld wollte er sich eine Eigentumswohnung in Spandau anfinanzieren, drei Besichtigungen in verschiedenen Wohnungen hatte er schon durchgeführt.

Im Juni beschloß der Berliner Senat das Eckpunktepapier. Anfang August erhielten die Bewohner des Hauses Post von einer neuen Verwaltung, welche mitteilte, daß das Haus von einem Pensionsfonds erworben wurde. Auf Nachfrage erfuhr Herr Z., daß die Aufteilungs- und Sanierungspläne nicht weitergeführt werden, sondern das Haus in seinem jetzigen Bestand verwaltet wird. An einer Aufhebung von Bestandsmietverhältnissen bestehe kein Interesse.

der schwedische Architekt

Herr W. ist Architekt und kommt aus Schweden. Er spricht ganz passabel deutsch und hatte in den letzten Jahren zunehmend in Berlin zu tun und auch Freunde hier. Also entschied er sich, nach Berlin zu ziehen. Er kaufte Anfang 2017 eine Eigentumswohnung und kündigte dem Mieter nach Grundbuchumschreibung im Sommer 2017 wegen Eigenbedarfs. Die Kündigungsfrist betrug 9 Monate und lief im Frühjahr 2018 aus.

Der Mieter, ein älterer Herr mit Hauptwohnsitz in der Nähe von Hannover, wandte diverse Krankheiten als Härte ein und bat um mehr Zeit für die Suche nach einer neuen Wohnung. Herr W., der ja nicht unsozial ist, gewährte sie ihm, aber gegen Ende des Sommers 2018 wollte er dann doch wissen, wann er damit rechnen könne, einzuziehen. Als die Kommunikation zunehmend mieterseits blockiert wurde, erhob er Räumungsklage. In der mündlichen Verhandlung am Amtsgericht im Frühling 2019 teilte das Gericht mit, daß man ein medizinisches und ein psychologisches Gutachten über den Mieter einholen müsse, und zwar in der Reihenfolge. Diese Gutachten liegen noch nicht vor, ein weiterer Verhandlungstermin steht noch nicht fest.

Herr W. hat das akute Problem, daß er aktuell keine Unterkunft in Berlin findet. Niemand vermietet ihm zur Zeit eine Wohnung, Hotels kann er sich auf so lange Frist nicht mehr leisten und in einer Studenten-WG ist alles extrem unsicher, weil er die Miete in bar bezahlen soll und keinen schriftlichen Vertrag erhält, sondern nur die mündliche Zusage, daß und wie lange er bleiben darf. Außerdem soll er versprechen, daß er weder an Klingel noch am Briefkasten seinen Namen anbringt und sich nicht anmeldet. Davon abgesehen hat er in einer WG nicht genügend Privatheit, um seiner Arbeit von zu Hause aus nachzugehen.

Im Grunde muß Herr W. aus Gründen der Unterkunft nach Schweden zurück. Dort hat er aber aktuell kaum Anknüpfungspunkte und sein privates wie berufliches Umfeld ist hier in Berlin. Eine Lösung ist nicht zu sehen.

die ältere Dame

Frau V. ist knapp 80 Jahre alt. Sie besitzt ein kleines Mietshaus mit 8 Parteien, das immer ihr Mann verwaltet hat. Als der vor einigen Jahren starb, hinterließ er viele Papiere, so richtig einen Überblick hat sie noch heute nicht. Ihr Sohn hilft ihr aber bei der Verwaltung. Sie bekommt ein paar hundert Euro Witwenrente, von denen sie lebt.

Die Mieten im Haus von Frau V. sind extrem günstig, zwischen 2,20 und 3,80 Euro bruttokalt. Das liegt daran, daß weder ihr Mann noch sie jemals erhöht haben. Die meisten Mieter wohnen seit Jahrzehnten im Haus, niemald will weg. Mittlerweile erreichen die laufenden Nebenkosten aber die Mieteinnahmen. Zum Glück sind alle Wohnungen mit Gasetagenheizungen ausgestattet, so daß die Mieter ihre Heizkosten selbst an den Versorger zahlen, ansonsten würde Frau V. schon dazuschießen. Allerdings sind die Heizanlagen allesamt kurz vor Ende der erlaubten Lebensdauer und müssen demnächst ausgetauscht werden. Rücklagen dafür gibt es nicht.

Vor etwa einem Jahr starb ein Mieter, der – wie sich nach längerer Zeit herausstellte – keine Erben und kein Vermögen hinterließ. Das Nachlaßgericht schickte Frau V. irgendwann die Schlüssel zur Wohnung. Sie ließ sie ausräumen, verwertbare Dinge waren nicht vorhanden. Bad, Küche, Fenster, Böden, Elektrik, Heizung – alles an der Wohnung ist viele Jahrzehnte alt und muß, bevor man sie neu vermieten kann, erst einmal erneuert werden. Der Sohn holte Kostenangebote ein, was – da Frau V. kein Dauerauftraggeber ist – nicht einfach war und lange dauerte. Wegen ihres Alters erhält Frau V. keinen Kredit mehr, so daß die beiden überlegten, das Haus nun auf den Sohn oder den Enkel umzuschreiben. Während dieser Planungsphase kamen der Beschluß der GroKo zum Wohnungspaket und der Beschluß des Senats zum Mietendeckel.

Daraufhin entschieden Frau V. und ihr Sohn, daß sie nicht sanieren und nicht neu vermieten, sondern die Wohnung als Lager für alte Akten und für Sachen der Familie nutzen. Im Gespräch sagte mir Frau V.: „Ach wissen Sie, ich verliere dadurch ja nichts. Die 200 Euro, die ich für Miete erhalten habe, sind ja für die Kosten draufgegangen und wenn ich jetzt für 800 Euro saniere und danach für 1.000 Euro vermiete, ist das am Ende das gleiche. Da spare ich mir den Aufwand und verwende meine restliche Zeit für andere Dinge. Als Vermieter ist man heute ja auch nicht mehr so gern gesehen bei der jungen Generation.“

die Familie

Familie J. wohnt in einer 2-Zimmer-Wohnung in einem Berliner Milieuschutzgebiet. Als Herr J. einzog, war er Student und Single. Später lernte er die heutige Frau J. kennen, die beiden heirateten und bekamen 2 Kinder. Heute wohnen sie zu viert in den 2 Zimmern. Der große Sohn ist dieses Jahr in die 1. Klasse gekommen, der kleine wird 2021 eingeschult. Die beiden brauchen eigene Zimmer, es ist alles zu beengt inzwischen.

Familie J ist stark in der Gegend verwurzelt. Beide Kinder gehen/gingen dort zur Kita, alle Freunde, die Grundschule etc. sind dort.

Seit 2 Jahren suchen J’s nach einer größeren Wohnung in der Umgebung. Weder zur Miete noch zum Kauf finden sie eine.

Allerdings gibt es im Nachbarhaus sowohl links als auch rechts von ihnen jeweils eine größere Wohnung, die allein von einer alten Dame bewohnt wird. Die eine Wohnung hat 4 Zimmer, die andere 5. Bei beiden ist der Mann vor Jahren gestorben, die Kinder sind aus dem Haus. Beiden hat Familie J. einen Wohnungstausch angeboten, aber er kommt nicht in Betracht, weil ihr Haus keinen Aufzug hat. Beide Damen sagen, daß sie so günstig wie jetzt nach einem Umzug nicht einmal eine 2-Zimmer-Wohnung finden würden, warum also sollen sie ausziehen? Selbst wenn jetzt Mieterhöhungen kämen, die mit dem Mietendeckel ja nicht zu befürchten sind, so sind sie in der Höhe doch extrem gering: 15% von fast nichts ist nicht viel und das dann wieder für 3 Jahre safe.

eine weitere alte Dame

„Wissen Sie, ich bin ja kein Miethai.“ So eröffnete Frau T. das Telefonat mit mir. Wir führten es am 14. Juni. Kurz zusammengefasst: alle Ihre Mietverträge sind aus DM-Zeiten und damals hatte sie, weil es so schön einfach ist, immer für 5 DM/qm vermietet. Das sind 2,56 Euro. Erhöht hat sie nie, so sind die Mieten heute noch.

Sie hatte nie ein Interesse an einer Erhöhung. Bis bekannt wurde, daß der Senat einen Mietendeckel beschließen will und ab dem 18. Juni 2019 vielleicht nichts mehr geht.

Also beauftragte sie eine 15%ige Mieterhöhung. Das erste Mal in ihrem Leben. Ich habe sie für sie durchgeführt. 15% aus 2,56 Euro sind 0,38 Euro. Künftig betragen die Mieten bei ihr also 2,94 Euro. Jetzt kann man sagen, daß der Schaden für die Mieter da nicht so groß ist. Ohne die Erwartung des Eckpunktebeschlusses wäre Frau T. aber nicht zu mir gekommen.

Alle Mieter haben binnen zwei Wochen zugestimmt, zwei schrieben noch dazu, daß ihnen der Mietendeckel egal ist und sie Frau T. für das gute Mietverhältnis danken. So kann es auch manchmal gehen.