BGH stärkt Vermieterrechte: keine Verjährung von Unterlassungsansprüchen im laufenden Mietvertrag

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Verjährung von Ansprüchen

Ansprüche, also das Recht, von jemand anderem ein Tun oder Unterlassen verlangen zu können, verjähren. Das bedeutet, daß der Schuldner nach einer bestimmten Zeit – in der Regel 3 bis 4 Jahren – die Erfüllung verweigern kann. Der Anspruch ist dann nicht weg, es gibt ihn immer noch. Er ist aber nicht mehr durchsetzbar, wenn der Schuldner Verjährung einwendet.

Wann die Verjährungsfrist beginnt, wie lange sie dauert und unter welchen Voraussetzungen sie nicht weiter läuft oder neu beginnt, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch in insgesamt 25 Paragraphen (§§ 194 – 218 BGB). Das ist allerdings nur der allgemeine Teil, der gilt, wenn nichts anderes gilt. Viele Rechtsgebiete haben ihre Spezialvorschriften zur Verjährung, das Mietrecht bspw. in § 548 BGB für Schadensersatzansprüche nach Vertragsende. In diesen besonderen Vorschriften sind aber meist nur Details geregelt, etwa zur Dauer der Frist oder ihrem Beginn. Für alles andere gilt dann wieder der allgemeine Teil.

Unterlassungsansprüche wegen vertragswidrigen Gebrauchs: der Sachverhalt

In der täglichen Praxis begegnen uns immer wieder Konstellationen, bei denen man nicht so genau weiß, wie man sie unter die Vorschriften einordnen soll. Ein Beispiel dafür sind Unterlassungsansprüche wegen vertragswidrigen Gebrauchs, die zu einer aktuellen Entscheidung des Gewerbemietsenats des BGH führten (Az. XII ZR 5/18). Dort hatte eine Anwältin zwei Stockwerke eines Gebäude gemietet, um darin ihre Kanzlei zu betreiben. Diese führte sie allerdings nur im unteren Stockwerk. Im oberen wohnte sie von Vertragsbeginn an. Ein Jahr später schlug der Vermieter vor, das zu legalisieren, und bot ihr an, in einem Nachtrag zum Mietvertrag rückwirkend zu regeln, daß sie das obere Geschoß als Wohnung nutzen darf. Das unterschrieb die Kollegin aber nicht, so daß es beim Ausgangsvertrag blieb.

5 Jahre später forderte der Vermieter sie auf, die Nutzung zu Wohnzwecken zu unterlassen. Als sie dem nicht nachkam und statt dessen Verjährung einwandte, klagte er es ein. Der BGH gab ihm recht.

Die Entscheidung des BGH

Zunächst stellte das oberste Gericht fest, daß in der Nutzung der Etage als Wohnung ein vom Vertrag nicht erlaubter Gebrauch liege. Denn vermietet war sie zum Betrieb einer Anwaltskanzlei, nicht zum Wohnen.

Sodann meinte der BGH, daß der Unterlassungsanspruch einer 3jährigen Verjährungsfrist unterliegt.

Für den Beginn der Frist kommt es auf den Zeitpunkt der Zuwiderhandlung an. Nun war die Frage, wie man das bei einem Dauerverstoß bewertet. Denkbar sind zwei Varianten: entweder man stellt auf den erstmaligen Verstoß ab. Dann wäre der Anspruch des Vermieters hier verjährt gewesen, denn die Kollegin wohnte da bei Prozeßbeginn seit 6 Jahren. Oder man geht davon aus, daß der Anspruch jeden Tag neu entsteht, weil der Mieter jeden Tag neu einen Vertragsverstoß begeht. Dann beginnt auch jeden Tag eine neue 3jährige Verjährungsfrist, was letztlich bedeutet, daß der Anspruch auf Unterlassen nicht verjähren kann, solange der Mieter seine zweckwidrige Nutzung fortsetzt.

Die Begründung der Entscheidung

überzeugt. Der BGH leitet sie aus dem Schutzzweck des Verjährungsrechts her: es beruht auf den Gedanken des Schuldnerschutzes, des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit. Sie soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhanden gekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind. Dabei stellt das Verjährungsrecht die Vermutung auf, dass ein Anspruch, der aus weit zurückliegendem Entstehungsgrund erhoben wird, möglicherweise nie entstanden oder bereits erloschen ist. Dies soll dem Schuldner die Möglichkeit geben, einen Anspruch abzuwehren, ohne ihn inhaltlich bekämpfen zu müssen. Sollte der Anspruch doch bestehen, hat der Berechtigte den Nachteil der Verjährung durch seine Nachlässigkeit in der Regel selbst verschuldet.

Diese Schuldnerschutzgedanken der Verjährungsregelungen kommen vorliegend nicht zum Tragen. Mit seinem Unterlassungsbegehren macht der Vermieter keinen Anspruch geltend, für dessen Entstehung es auf einen in der Vergangenheit liegenden Vorgang ankommt. Voraussetzung für den Unterlassungsanspruch des Vermieters ist, dass der Mieter im Zeitpunkt seiner Inanspruchnahme die Mietsache entgegen dem vertraglich vereinbarten Zweck nutzt. Der Vermieter reagiert daher auf ein gegenwärtiges und aus seiner Sicht vertragswidriges Verhalten des Mieters, um eine vertragsgemäße Nutzung der Mieträume für die Zukunft sicherzustellen. Da somit der Anknüpfungspunkt die gegenwärtige Nutzung der Mietsache durch den Mieter ist, treffen diesen die Nachteile, vor denen das Verjährungsrecht den Schuldner schützen will, nicht.

Würde man das anders sehen, hätte zudem allein der Zeitablauf eine Änderung des Vertragsinhalts zur Folge: nach Ablauf der Verjährungsfrist könnte der Mieter vorliegend Gewerberäume dauerhaft als Wohnung nutzen, obwohl dies nicht mittels Vertragsänderung vereinbart wurde. Das kann, so der BGH, nicht richtig sein.

Fazit

Ansprüche auf Unterlassen eines vertragswidrigen Gebrauchs verjähren nicht im laufenden Mietverhältnis. Eine längere abweichende Vertragspraxis des Mieters ändert daran nichts.

Zwar wurde das vorliegend vom Gewerbesenat für den Fall eines gewerblichen Mietvertrags entschieden. Die rechtlichen Erwägungen fußen jedoch alle im allgemeinen Zivilrecht und gelten damit gleichermaßen bei Wohnraum. Dort sind sie zum Beispiel bei dauerhaft unerlaubter Untervermietung relevant – die ist auch durch längeren Zeitablauf nicht automatisch genehmigt, wenn der Mietzweck ein „selber wohnen“ ist.

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