BGH: Vermieter muß bei Mieterhöhung die Wohnungsgröße beweisen

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Wie Mieterhöhungen funktionieren

Im laufenden Mietvertrag kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist und bestimmte Fristen abgelaufen sind. Der hier notwendige Mietenvergleich wird auf qm-Basis angestellt, die Erhöhung selbst wird aber als Gesamtbetrag für die Wohnung verlangt. Konkret: wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei 8 Euro/qm liegt und der Mieter bislang 7,00 Euro/qm zahlt, kann der Vermieter um 1,00 Euro/qm erhöhen. Ist die Wohnung 50 qm groß, beträgt die Mieterhöhung also 50 Euro monatlich.

Die Berechnung der Wohnfläche

Für die Berechnung der Mieterhöhung ist damit neben dem qm-Wert auch die Wohnungsgröße relevant. Wie die genau zu ermitteln ist, ist eine Wissenschaft für sich. Haus & Grund hat zwei Objekte von mehreren unabhängigen Sachverständigen aufmessen und berechnen lassen. Zum gleichen Ergebnis kam keiner, die Abweichungen waren teils gravierend! Als Ursache für die Abweichungen wurden im wesentlichen drei Faktoren ermittelt:

  • Messungenauigkeiten/Messabweichungen
  • Spielräume bei der Anwendung der Wohnflächenverordnung
  • Handwerkliche Fehler bei der Vermessung

Fazit des Versuchs: eine exakte Wohnfläche gibt es nicht. Haus & Grund plädiert deshalb dafür, eine Bandbreite zuzulassen.

Die Rechtsprechung folgt dem bislang jedoch nicht: maßgeblich ist die exakte Wohnfläche, Abweichungen jeder Größe sind im Rahmen von Mieterhöhungsverfahren zu berücksichtigen, BGH VIII ZR 266/14.

Beweisen muß die Fläche der Vermieter.

In einem aktuell vom BGH entschiedenen Fall (VIII ZR 255/17 vom 27.02.2019) ging es unter anderem um die Frage, wer die genaue Fläche beweisen muß. Das hat Bedeutung unter anderem für die Frage, wer die Sachverständigenkosten eines gerichtlich veranlassten Aufmaßes verauslagen muß, wenn der Mieter die Fläche bestreitet. Das Gericht entschied, daß die Wohnungsgröße Teil des vom Vermieter zu beweisenden Sachverhalts sei. Also muß er eine bestimmte korrekte Fläche behaupten, unter Beweis stellen und die Gutachterkosten vorstrecken.

Allerdings reicht es nicht, daß der Mieter die vom Vermieter behauptete Fläche einfach bestreitet, also lediglich sagt, die Fläche stimme nicht (BGH VIII ZR 181/16). Sondern er muß auch erklären, was genau an der Vermieterbehauptung nicht stimmen soll.

Im aktuell entschiedenen Fall hatte die Mieterin eine von ihr eingeholte Flächenberechnung vorgelegt, die eine Abweichung um 11 qm zu der Vermieterangabe auswies. Das reichte der Vorinstanz wie auch dem BGH als „qualifiziertes“ Bestreiten, der Vermieter hätte nun seinerseits dagegenhalten müssen. Da er das nicht tat, wurde er mit seiner Klage letztlich abgewiesen.

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