Veröffentlicht von keine Regionalisierung des Mietrechts
Nachdem es auf Bundesebene mit weiteren Mietrechtsverschärfungen derzeit wohl nichts wird, hat der Berliner Senat Überlegungen lanciert, dann eben auf Landesebene weitere Beschränkungen einzuführen, zum Beispiel einen „Mietenstop in allen Stadtgebieten“.
Mietrecht ist allerdings ein Teil des Zivilrechts, das im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt ist. Dieses ist Bundesrecht. Insofern fragt sich, ob das lokal überhaupt geändert oder ergänzt werden kann?
Rechtsgutachten des Wissenschaftlichen Dienstes des Deutschen Bundestags
Diese Frage stellten sich auch ein oder mehrere Mitglieder des Deutschen Bundestags und gaben ein Rechtsgutachten beim WD in Auftrag. Es ist hier veröffentlicht. Untersuchungsgegenstand war die Frage, ob es die Möglichkeit einer Mietpreisregulierung durch die Länger gibt und diese mit der Verfassung vereinbar wäre.
Die klare Antwort lautet: wenn, dann allenfalls im öffentlichen oder öffentlich geförderten Wohnungsbau. Mit anderen Worten: wenn der Senat billige Wohnungen haben will, muß er sie selbst bauen. Privaten Vermietern kann er hingegen kein Berliner Sondermietrecht erlassen:
„Eine Rechtsverordnung der Länder zur Mietpreisbindung auf der Grundlage des Preisgesetzes dürfte somit wie eine gesetzliche Regelung nur im Bereich des Wohnungswesens, also etwa für den öffentlich geförderten Wohnraum, möglich sein, nicht im Bereich des freien Wohnungsmarktes.“
Ergänzend weisen die Juristen des WD darauf hin, daß Mietpreiseingriffe, gemessen am Grundgesetz, verhältnismäßig und erforderlich sein müssen. Eine Maßnahme ist nur dann erforderlich, wenn kein milderes Mittel zur Verfügung steht, das in gleicher Weise geeignet ist, den legitimen Zweck zu erreichen. Ein milderes Mittel sei eine Stärkung des öffentlich geförderten Wohnraums.
Auch dürfe eine Mietpreisbindung keine Substanzverletzung darstellen. Das sei der Fall, wenn sich aus der Vermietung die Gefahr von Verlusten für den Eigentümer ergibt. Daher muss zumindest die allgemeine Preissteigerung – und ggf. auch die hiervon abweichende Steigerung im Baugewerbe für Instandhaltungskosten sowie sonstige für das Grundeigentum typische Kosten – durch Mieterhöhungen ausgeglichen werden können. Auch müssen Modernisierungsmaßnahmen in angemessenem Umfang bei Neuvermietungen Berücksichtigung finden können. Fälle, in denen der Vermieter erhebliche Investitionen getätigt hat, müssen wohl generell von der Anwendung einer Mietpreisbindung ausgenommen oder zumindest eine Regelung für entsprechende Härtefälle vorgesehen werden.
Diese Regelungen haben wir mit der Ausgestaltung der Mietpreisbremse schon jetzt. Die verfassungsrechtlichen Grenzen der Einschränkung privaten Eigentums sind also bereits weitgehend ausgelotet.
Fazit
Was die Berliner SPD vorschlägt, geht rechtlich nicht.