Veröffentlicht von gesetzliche Grundregel
Wenn eine vermietete Wohnung (oder das Haus) verkauft wird, dann scheidet der alte Vermieter aus dem Mietvertrag aus und der neue Eigentümer tritt ein, § 566 BGB. Die Änderung tritt in dem Moment ein, in dem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Diese Regel schützt den Mieter. Würde der Mietvertrag nämlich nicht mit übergehen, könnte der neue Eigentümer vom Mieter verlangen, daß er ihm die Wohnung herausgibt. Denn er hätte ja keinen Mietvertrag mit ihm. Also hätte der Mieter dem neuen Eigentümer gegenüber auch kein Recht an der Wohnung.
Der Mieter könnte dann allenfalls Schadensersatz vom alten Eigentümer fordern, weil dieser ihm die vermietete Wohnung nicht mehr weiter zur Verfügung stellen kann.
Ausnahme bei Innenverkauf
Bei BGH landete nun die Frage, ob das auch bei einem Innenverkauf gilt. Die vermietete Wohnung gehörte einem Ehepaar. Der Mann übertrug seinen Eigentumsanteil später auf die Frau, welche dadurch Alleineigentümerin wurde. Die Frau kündigte den Mietvertrag und vor Gericht wurde darum gestritten, ob die Kündigung wirksam war oder auch vom Mann hätte unterzeichnet werden müssen. Die Rechtsfrage war also, ob der Mann trotz Übertragung seines früheren Eigentumsanteils auf seine Frau weiterhin Vermieter war.
Der BGH bejahte das (Az. VIII ZB 26/17). Die gesetzliche Vorschrift spricht von einem Verkauf an einen „Dritten“. Die Frau ist aber nicht „Dritter“, weil sie auch vorher (mit ihrem eigenen Miteigentumsanteil) schon Vermieter war. Der Mieter brauche hier keinen Schutz, weil zwischen ihm und dem Erwerber des Anteils schon ein Mietvertrag bestehe.
Folgen in der Praxis
Diese Entscheidung hat gravierende und momentan noch nicht überschaubare Folgen für die Praxis.
Ausgangslage ist künftig folgende Grundregel: steht ein Mietobjekt im Eigentum von mehreren Personen und überträgt eine ihren Anteil an einen der anderen, bleibt sie trotzdem Vermieter.
Rechtlich relevante Erklärungen im Mietverhältnis müssen immer von allen Vertragspartnern gegenüber allen anderen Vertragspartnern abgegeben werden. Will der Mieter kündigen, muß er das gegenüber allen Vermietern tun, sonst ist die Kündigung unwirksam. Ebenso gilt das für Mietpreisrügen, Mängelanzeigen, Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen und so weiter. Umgekehrt müssen alle Vermieter erklären, wenn sie Betriebskosten abrechnen, Mieterhöhung verlangen, modernisieren oder Zahlungsklage erheben. Bei einem zwischenzeitlichen Innenverkauf muß man nun daran denken, daß der Ausgeschiedene als Vermieter weiterhin dabei ist.
Richtig interessant wird es bei späteren Weiterverkäufen. Der Vermieter wechselt bei Verkauf nämlich nur, wenn er mit dem Eigentümer identisch ist. Das ist nach einem Innenverkauf nicht mehr der Fall, so daß bei weiteren, nun externen, Verkäufen der Mietvertrag wohl nicht auf den neuen Eigentümer hinübergeht. Würde man das anders sehen, wäre der Weiterverkauf ein sog. Vertrag zu Lasten eines Dritten, was unzulässig ist. Damit fallen Eigentum und Mietvertrag in dieser Konstellation also doch auseinander.
Beispiele in der Praxis
Bei Miteigentum von Eheleuten wird ein Anteil häufig in einer Scheidung oder Trennung auf den anderen übertragen, zum Ausgleich von Zugewinn oder um sich wirtschaftlich voneinander zu lösen. Hier bleibt der ausgeschiedene Ex-Ehegatte mit Vermieter, bis das Mietverhältnis endet.
Wenn Erbengemeinschaften sich auseinandersetzen, werden die Anteile aller übrigen (in der Regel gegen Ausgleich) auf einen der Erben übertragen. Hier bleiben alle Erben auch nach Übertragung ihrer Anteile Vermieter.
Bei sog. Münchener Modell kauft eine GbR ein Haus, um die Wohnungen einzelnen Gesellschaftern zuzuordnen, wenn ein Aufteilungsverbot besteht, etwa in Milieuschutzgebieten. Hier bleiben alle GbR-Gesellschafter Vermieter an allen Wohnungen auch der anderen Gesellschafter.
Ich habe die Vermutung, daß wir jetzt in vielen Objekten ein heilloses Durcheinander haben werden. Die BGH-Entscheidung gilt nicht nur für die Zukunft, sondern auch für alle bereits stattgefundenen Übertragungen. Bei jeder rechtlichen Erklärung muß man nun erst einmal das Grundbuch nachrecherchieren bis zurück zum Zeitpunkt, in dem der Mietvertrag begann, um zu prüfen, ob es zwischenzeitliche Brüche gab, die heute noch durchschlagen.
Ob das vom BGH so gewollt war, wage ich zu bezweifeln.