Veröffentlicht von Ein Danke vorab
Bevor ich in mein heutiges Thema einsteige, möchte ich mich bedanken: mein vorheriger Artikel zu den Auswirkungen des Mietendeckels wurde in den ersten vier Tagen 7.600 mal gelesen. Das ist 316 mal pro Stunde = rund 5 mal pro Minute im Durchschnitt. Er wurde auf Twitter diskutiert, auf LinkedIn empfohlen und auch auf Facebook rund 1.000 mal aufgerufen. Für einen Spartenblog wie meinen ist das sehr viel. Es zeigt, wie ernst die Menschen das Thema nehmen.
An alle, die ihn geteilt, geliked und mit anderen darüber gesprochen haben, meinen herzlichen Dank!
Nun aber zum Thema:
ein Erbe von Katharina Barley
Unsere nach Europa gewechselte SPD-Justizministerin Barley hat als eine ihrer letzten Amtshandlungen Vorschläge zu einer weiteren Verschärfung des Mietrechts auf den Weg gebracht und angekündigt, zügig einen Referentenentwurf dazu vorzulegen (hier).
Unsere neue SPD-Justizministerin Christine Lambrecht will das weiter voranbringen (siehe hier). Unter anderem soll es sanktioniert werden, Wohnungsinserate mit „zu hohen“ Mieten zu schalten. Die FAZ berichtet: „Wenn Vermieter überteuerte Wohnungen inserieren, sollen sie künftig von Mietervereinen abgemahnt werden können. Erstmals liege es damit nicht nur an den Mietern, gegen überhöhte Mieten vorzugehen, sondern auch Verbraucherschützer könnten eingreifen.“
Das ganze würde bundesweit, d.h. nicht nur in Berlin, gelten.
Bestellerprinzip bei Wohnraumvermietung
Seit Jahren leiden die Makler unter dem Bestellerprinzip bei Wohnraumvermietung. Es besagt im wesentlichen, daß vom Mieter keine Maklerprovision verlangt werden darf, es sei denn, er hat den Makler selbst mit der Suche nach einer Wohnung beauftragt und dieser findet eine, die ihm zuvor noch nicht bekannt war. Die Grünen möchten das aktuell auch auf den Kauf von Wohnimmobilien ausdehnen (hier).
Eingeführt wurde das Bestellerprinzip zusammen mit der Mietpreisbremse im Jahr 2015. Es hat zu einem weitgehenden Wegfall der Maklertätigkeit bei Wohnraumvermietungen geführt. Die Eigentümer erwarten von ihren Hausverwaltungen, daß sie die Vermietung mit erledigen, privat vermietende Eigentümer kümmern sich selbst, alle machen das über Immoscout und die anderen üblichen Anbieter im Netz.
Konjunkturprogramm für Makler
Sollte die SPD ihre oben genannten Pläne umsetzen, dürfte sich das ändern. Denn dann können Verwaltungen oder Eigentümer ihre Wohnungen nicht mehr einfach so irgendwo inserieren, wenn sie keine Abmahnung riskieren wollen. Man könnte die Inserate ohne Preis schalten, aber das hätte eine wohl unbeherrschbare Anfrageflut zur Folge sowie nach separater Preisinformationen enttäuschte Interessenten, die erst recht zum Mieter-Abmahnverein laufen. Die einzige praktikable Lösung, die mir einfällt, ist, daß man die Vermietungen dann geräuschlos wieder über die Makler laufen lässt.
Allerdings haben auch die Makler das Problem, daß sie die Wohnungen nicht einfach bei ImmoScout & Co. einstellen können. Auch auf der eigenen Webseite geht das nicht, die ist ja ebenso ein Inserat wie die allgemeinen Anzeigenplattformen. Also wird die Wohnung nicht öffentlich, sondern nur in den internen Maklernetzwerken angeboten. Auf die haben ausschließlich diejenigen Makler Zugriff, die gegen Gebühr angeschlossen sind (und teilweise dem Anbieter gegenüber nachgewiesen haben, daß sie als Makler tätig sind). Die Mieter werden davon nichts erfahren, es sei denn, sie wenden sich ihrerseits an einen Makler, der auf die internen Netze Zugriff hat.
Das wird zu einer Aufspaltung der Maklertätigkeit führen. Es wird Angebotsmakler geben, die Wohnungen in die internen Netze einstellen, und es wird Suchmakler geben, welche die Mieter beauftragen müssen, wenn sie von diesen Angeboten erfahren wollen. Jeder Makler kann natürlich beides sein. Dabei muß er nur darauf achten, daß er, wenn er als Suchmakler beauftragt wird, dem Mietinteressenten keine Wohnungen anbietet, die er schon im Bestand hat. Provision erhält er nur, wenn es Wohnungen von Kollegen sind, die er noch nicht kennt. Umgekehrt erreicht er als vom Eigentümer beauftragter Angebotsmakler nur dann Mietinteressenten, wenn sie von anderen Maklern an ihn herangetragen werden. Das bedeutet im Ergebnis: nur gemeinsam generiert man Geschäft in der Vermietung, allein geht es nicht mehr.
Das zwingt die Branche zu einer Kooperation in einem Umfang, die bisher so nicht vorhanden war.
Allerdings ist das für die Branche insgesamt eine gute Sache. Der Angebotsmakler wird von dem Eigentümer beauftragt, der Suchmakler vom Mietinteressenten, beide erhalten jeweils zwei Monatsmieten Provision. Und das wichtigste: man kommt an ihnen in der Vermietung nicht mehr vorbei.
Fazit
Das, was früher die Maklertätigkeit auszeichnete, nämlich die exklusive Kenntnis von Vertragsmöglichkeiten und der Verkauf dieser Kenntnisse, wurde von Immoscout & Co ersetzt, und zwar umso einfacher, je anspruchsloser der Vertrag ist. Der Inhalt der Maklerleistung änderte sich in diesen Standardfällen, namentlich der Vermietung, weg vom Verkauf einer Kenntnis hin zu einer Dienstleistung: Bestandsaufnahme und Fotos, Wohnungsbesichtigungen, Kommunikation im Vorfeld etc. Die Anbieter, die diese Arbeit selbst erledigen wollen, brauchen einen Makler nicht mehr.
Der aktuelle Referentenentwurf hat zum Ergebnis, daß Immoscout & Co. für Vermietungsinserate nicht mehr in Betracht kommen. Damit werden die Makler künftig wieder ihre Kenntnis verkaufen können. In jedem Fall wird der Markt insgesamt deutlich intransparenter sein als heute.
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