Veröffentlicht von bisherige Rechtslage
Aktuell ist in § 27 WEG bestimmt, was der Verwalter darf, und zwar in Absatz 2 betreffend die Sondereigentümer und in Absatz 3 betreffend die Gemeinschaft. Der punktuell gehaltene Katalog der gesetzlichen Vertretungsbefugnisse führt in der Praxis dazu, daß es in einer Vielzahl von Fällen ergänzender Beschlüsse bedarf, die den Verwalter ermächtigen, etwas zu tun (etwa eine Hausgeldklage gegen einen säumigen Miteigentümer). Um das zu vereinfachen, sehen Teilungserklärungen häufig ergänzende Befugnisse vor, ebenso Verwalterverträge. Das bewirkt, daß die Rechte des Verwalters in jedem Haus andere sind und man in jedem Einzelfall prüfen muß, ob er etwas schon darf, oder ob erst noch eine Versammlung dazu einberufen werden muß.
geplante neue Rechtslage
Die Neuregelung sieht vor, daß die Stellung des Verwalters deutlich aufgewertet wird. Er kann künftig nach außen hin so agieren, wie es ein GmbH-Geschäftsführer kann:
§ 9b WEG-E. Vertretung.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.
(2) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter.
Gerichtliche und außergerichtliche Vertretung, Punkt. Es bedarf künftig also bspw. keines Beschlusses mehr darüber, ob der Verwalter Hausgeldrückstände gegen säumige Eigentümer einklagen darf. Denn diese Befugnis folgt schon aus dem Gesetz.
§ 9b WEG-E spricht nur von der Vertretung der Gemeinschaft. Eine gesetzliche Vertretung des einzelnen Sondereigentümers ist künftig nicht mehr vorgesehen. Diese ist aber auch deutlich weniger notwendig als bisher. So richten sich Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse künftig gegen die Gemeinschaft, nicht gegen die einzelnen Eigentümer. Dann müssen diese auch nicht mehr vertreten werden.
Durch diese Neukonzeption wird das Wohnungseigentumsrecht deutlich dem Gesellschaftsrecht angenähert: der einzelne Sondereigentümer hat eher die Stellung, die auch ein GmbH-Gesellschafter hat, mit den Rechten auf Einsicht in die Unterlagen der Gesellschaft, auf Mitwirkung an internen Beschlüssen auf Versammlungen und auf Auswahl und Bestellung des Geschäftsführers (Verwalters). Im übrigen sollen die Dinge der Gesellschaft (WEG) aber nur durch den Geschäftsführer geregelt werden, die Gesellschafter (Wohnungseigentümer) sollen hier außen vor bleiben.
Es wird interessant sein zu sehen, wie durchführbar das in der täglichen Rechtspraxis ist. Denn die Sondereigentümer haben eine sachenrechtliche Position, die ihnen eigene Rechte verleiht, etwa Abwehrrechte gegen Immissionen von Nachbargrundstücken oder Ansprüche aus Sachbeschädigung an ihrem Eigentum. Hier kann es zu Überschneidungen mit Rechten der Gemeinschaft kommen, was zu Abgrenzungs- und Kompetenzfragen führt. Das ist im WEG-Recht nichts neues, nur die konkrete Fragestellung ist dann neu.
Neukonzeption der internen Handlungsbefugnis
Neben der externen Vertretungsmacht für die Gemeinschaft sollen die Aufgaben des Verwalters intern durch Beschlüsse der Eigentümer definiert werden. Der neue § 27 WEG lautet wie folgt:
§ 27 WEG-E. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen zu treffen, die
1. die gewöhnliche Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mit sich bringt und
2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1
durch Beschluss einschränken oder erweitern.
So könnten die Eigentümer beschließen, daß der Verwalter keine Hausgeldklagen gegen säumige Miteigentümer erheben darf, sofern kein Einzelfallbeschluß ihm das erlaubt. Folge wäre, daß der Verwalter trotzdem wirksam eine solche Klage erheben könnte, denn nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG-E sind Beschränkungen seiner Vertretungsmacht Dritten gegenüber unwirksam. Der Verwalter würde aber eine Pflichtverletzung im Innenverhältnis zur Gemeinschaft begehen.
Auch das ähnelt dem GmbH-Recht: ein vom GmbH-Geschäftsführer gegen die Interessen der Gesellschaft abgeschlossenes Geschäft ist wirksam. Die Gesellschaft ist auf Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter beschränkt (und kann ihn natürlich rauswerfen).
gesetzliche Begründung
Auf Seiten 28 und 29 der Entwurfsbegründung finden wir dazu folgendes:
„Nach geltendem Recht benötigt der Verwalter für die meisten Verwaltungsmaßnahmen einen Beschluss der Wohnungseigentümer, unabhängig davon, wie bedeutsam die Maßnahme für die Gemeinschaft ist. Dieses gesetzliche Konzept mag bei Entstehung des WEG angesichts der damals üblichen Verhältnisse im Bauwesen angemessen gewesen sein. Seit den 1950er-Jahren hat sich die durchschnittliche Größe von Wohnanlagen aber nahezu verdoppelt … Gerade in großen Anlagen lässt sich das gesetzliche Konzept praktisch kaum umsetzen. Denn mit der Größe der Anlage steigt auch die Zahl der zu treffenden Maßnahmen, insbesondere im Bereich der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Theoretisch müssten nach geltendem Recht häufig unterjährige Eigentümerversammlungen stattfinden, um einzelne, für die Wohnungseigentümer letztlich unbedeutende Fragen zu entscheiden. In der Praxis wird das gesetzliche Konzept deshalb weitgehend durch Regelungen in den Verwalterverträgen verdrängt, in deren Rahmen dem Verwalter über das Gesetz hinausgehende Handlungskompetenzen zugewiesen werden. Diese Handhabung ist bereits aus Transparenzgründen nicht zu begrüßen, weil viele Wohnungseigentümer dem Inhalt des Verwaltervertrags nicht die notwendige Beachtung schenken. Daneben werden auch aus dogmatischen Gründen Bedenken angemeldet …
Der Entwurf sieht daher vor, das WEG an die zeitgemäßen Bedürfnisse anzupassen. Der Verwalter soll für alle gewöhnlichen Maßnahmen, die eine Entscheidung durch die Wohnungseigentümer aus objektiver Sicht nicht erfordern, zuständig sein; Gleiches soll für eilbedürftige Maßnahmen gelten (§ 27 Absatz 1 WEG-E). Eine gravierende Änderung der Rechtslage ist damit im Hinblick auf die bislang nach § 27 Absatz 1 bestehenden Kompetenzen des Verwalters und unter Berücksichtigung der diese oft erweiternden Regelungen in den Verwalterverträgen nicht verbunden. Daneben sollen aber vor allem die Wohnungseigentümer die Möglichkeit haben, die Zuständigkeiten des Verwalters durch Beschluss zu bestimmen, indem sie seinen Aufgabenkreis erweitern oder einschränken. Damit ist sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer stets die Herren der Verwaltung ihres gemeinschaftlichen Eigentums bleiben.“
Auf den Seiten 50 und 51 führt die Entwurfsbegründung weiter aus:
Zu § 9b allgemein
§ 9b regelt die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese obliegt grundsätzlich dem Verwalter (Absatz 1 Satz 1). Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, obliegt sie den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich (Absatz 1 Satz 2). Über die Vertretung gegenüber dem Verwalter entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss (Absatz 2).
Eine Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durch den Verwalter (vergleiche den geltenden § 27 Absatz 2) sieht der Entwurf nicht mehr vor. Im Rechtsverkehr ist sie in der Regel nicht notwendig, weil die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am Rechtsverkehr teilnimmt und nicht die Wohnungseigentümer als solche. Aufgrund der nach § 44 Absatz 2 WEG-E vorgesehenen Passivlegitimation der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Beschlussklagen ist eine Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer auch prozessual nicht mehr notwendig. Soweit die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Absatz 2 WEG-E bestimmte Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer wahrnimmt, bedarf es ohnehin keiner Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer. Alle anderen Rechte und Pflichten können und müssen die Wohnungseigentümer selbst ausüben und wahrnehmen.
Zu § 9b Absatz 1
Nach § 9b Absatz 1 Satz 1 vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Seine Vertretungsmacht ist nach § 9b Absatz 1 Satz 3 unbeschränkt und kann auch nicht durch Vereinbarung oder Beschluss beschränkt werden. Die Wohnungseigentümer sind nach § 9b Absatz 1 Satz 2 zur gemeinschaftlichen Vertretung nur berechtigt, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter hat. Auch diese Ersatzvertretungsbefugnis kann nach § 9b Absatz 1 Satz 3 nicht durch Vereinbarung oder Beschluss eingeschränkt werden.
§ 9b Absatz 1 erleichtert zum einen den Rechtsverkehr mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Wer mit einem Verwalter einen Vertrag schließt, muss nicht mehr befürchten, dass dessen Vertretungsmacht für den Abschluss des Vertrags nicht ausreicht. Dies dient zugleich dem Interesse der Wohnungseigentümer, über die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer effizient am Rechtsverkehr teilnehmen zu können. Der Entwurf entspricht insoweit Empfehlungen, die bereits im Rahmen der WEG-Novelle 2007 unterbreitet wurden (vergleiche etwa Schmidt-Räntsch in der sachverständigen Stellungnahme anlässlich der öffentlichen Anhörung vor dem Rechtsausschuss am 18. Sep- tember 2006, Seite 13).
Zum anderen werden Probleme beseitigt, die nach geltendem Recht bei einseitigen Rechtsgeschäften bestehen. Denn nach herrschender Meinung kann ein vom Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgenommenes einseitiges Rechtsgeschäft nach § 174 Satz 1 BGB zurückgewiesen werden (BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 – III ZR 443/13). Dies kommt nach § 9b Absatz 1 nicht mehr in Betracht. Denn jedenfalls auf unbeschränkt und unbeschränkbar vertretungsberechtigte Organe ist § 174 BGB nicht anwendbar. Auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Anwendung von § 174 BGB auf die Vertretung von Gesellschaften bürgerlichen Rechts ist nicht auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übertragbar. Denn diese Rechtsprechung bezieht sich auf den Fall, dass die Vertretung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts von den gesetzlichen Vorschriften der §§ 709, 714 BGB abweicht (vergleiche BGH, Urteil vom 9. November 2001 – LwZR 4/01). Das ist bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht denkbar, da von der gesetzlich vorgesehenen Vertretungsmacht nach § 9b Absatz 1 Satz 3 nicht abgewichen werden kann. Dass die Person des Verwalters nicht aus einem Register ersichtlich ist, ändert daran nichts; § 174 BGB mutet nämlich die mit der Inanspruchnahme gesetzlicher Vertretung verbundene Unsicherheit über die Wirksamkeit des Bestehens der behaupteten Vertretungsmacht – unabhängig vom Bestehen eines Registers – dem Erklärungsempfänger zu (BGH, Urteil vom 9. November 2001 – LwZR 4/01).
Zu § 9b Absatz 2
§ 9b Absatz 2 sieht in Anlehnung an § 46 Nummer 8 Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) eine Beschlusskompetenz vor, die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter zu regeln, wenn dieser außergerichtlich nach § 181 BGB bzw. gerichtlich nach allgemeinen prozessrechtlichen Grundsätzen (vergleiche Ellenberger, in: Palandt, BGB, 78. Auflage 2019, § 181 Randnum- mer 5) von der Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeschlossen ist. In diesen Fällen kann zum Beispiel ein Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigt werden.
Im Übrigen ist im Hinblick auf die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer vorgesehen. Insbesondere können einzelne Wohnungseigentümer nicht durch Beschluss anstelle oder neben dem Verwalter zu Vertretern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gekürt werden. Diese Möglichkeit wird zum Schutz der Minderheit ausgeschlossen, der die Existenz eines Vertreters, der nicht gleichzeitig die aus der Stellung als Verwalter folgenden Pflichten hat, nicht zuzumuten ist. Möchte die Mehrheit durch Beschluss einen Vertreter küren, ist ihr dies möglich, indes nur durch Bestellung eines Verwalters. Sind sich alle Wohnungseigentümer einig, können sie nach den allgemeinen Grundsätzen der Gesamtvertretung freilich auch einen oder mehrere von ihnen ermächtigen.
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