Interview mit Jacopo Mingazzini

Herr Mingazzini, Sie sind mit Ihrem Unternehmen Accentro einer der größten Wohnungsprivatisierer in Deutschland. Sind Sie ein „Immobilienhai“, jemand von der „dunklen Seite der Macht“?

Wir helfen Menschen ins Wohneigentum. Im Alter sind diese Personen in der Regel Eigentümer einer entschuldeten Wohnung, somit vermögend und frei von Mietverpflichtungen.

Das ist ein größerer Beitrag zur Sozialpolitik, als z.B. mit dem Geld der Steuerzahler Wohnungsbestände in Milieuschutzgebieten zu kaufen. Natürlich verdienen wir dabei auch Geld. Damit bezahlen wir unter anderem rund 50 Mitarbeiter und zahlen hohe Steuern. Zum Glück funktioniert unser System noch so. Mancher Politiker würde gerne nur den Staat und „gemeinwohlorientierte“ Akteure in der Wohnungswirtschaft zulassen. Wohin das führt, konnte man 1990 besichtigen.

Ihr Profil der „sozialverträglichen Wohnungsprivatisierung“ hat sogar Eingang in den Wikipedia-Artikel über Sie gefunden. Was genau muß ich mir darunter vorstellen?

Unabhängig vom gesetzlichen Vorkaufsrecht sind die Mieter unsere ersten Ansprechpartner und bekommen einen Vorzugspreis. Sie werden umfassend über alles, was mit dem Verkauf zusammenhängt, informiert und haben ausreichend Bedenkzeit, bevor die Wohnungen anschließend Kapitalanlegern angeboten werden.

In der öffentlichen Diskussion wird Privatisierung, also die Teilung nach WEG und der Einzelverkauf von Wohnungen, oft als Treiber von Verdrängung gesehen. Das ist Unsinn, da es 10-jährige Kündigungssperrfristen in Berlin gibt. Wenn ein Mieter seine Wohnung nicht kaufen will oder kann, wird diese von einem Kapitalanleger gekauft, nie von einem Selbstnutzer. Leider entwickelt sich in Berlin, verglichen mit anderen Bundesländern, die Kaufneigung von Mietern nur langsam Richtung bundesdeutschem Durchschnitt.

Welche Vorteile hat Ihr Modell für die Bewohner der von Ihnen übernommenen Häuser?

Mieter bekommen von uns einen Preisnachlass. Wir helfen auf Wunsch auch bei der Finanzierung. Im heutigen Zinsumfeld können Mieter idR. ohne größeren Mehraufwand Eigentümer der von ihnen bewohnten Wohnung werden. Die einzige Hürde ist das Eigenkapital. Wir würden uns wünschen, dass der Staat die Hürden, die er durch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer und die hohen Notarkosten aufgebaut hat, so justiert, dass mehr Menschen diese Hürde nehmen können. Das ließe sich auch leicht durch Garantien der Förderbanken zusätzlich entwickeln.

Leider fehlt der Politik der Wille, die Deutschen zu einem Volk von Wohnungseigentümern zu machen. Deutschand ist da EU-Schlusslicht.

Die Preise für Eigentumswohnungen steigen deutschlandweit seit 2009 kontinuierlich, in den großen Metropolen inzwischen um rund 80%. Allein in 2017 stiegen die Berliner Wohnungspreise um 10%. Die Deutsche Bank spricht in ihrem aktuellen Research von einem „Berliner Superzyklus“, der weit über das Jahr 2020 andauern könnte. Welche Auswirkungen hat das auf Ihr Geschäft? Kann sich der einfache Berliner eine Wohnung bei Ihnen noch leisten?

Gemeinsam mit dem IW aus Köln machen wir jährlich eine Studie, die die Kosten des Mietens mit denen des Kaufens in allen rund 400 deutschen Landkreisen vergleicht. Trotz Preisanstiegen ist es deutlich billiger zu kaufen als zu mieten. Dies gilt flächendeckend – auch in den Metropolen. Grund ist der historisch niedrige Zins. Problematisch entwickeln sich nur die Kaufnebenkosten. Hier müsste der Staat Fehlentwicklungen zurückdrehen und könnte zusätzlich ohne großen geldlichen und bürokratischen Aufwand fördern.

Was sind aus Ihrer Sicht die wesentlichen Preistreiber bei Wohnimmobilien in Berlin?

Die hohe Nachfrage und der niedrige Zins. In den letzten 5 Jahren sind rund 250.000 Menschen zusätzlich nach Berlin gekommen. Die Produktion neuer Wohnungen hält nicht annähern Schritt – 2016 wurden nur rund 13.000 neue WE fertig. Alleine um den Zuzug von 2016 unterzubringen, hätten es fast dreimal so viele sein müssen. Im Moment wird das Problem folglich nicht kleiner, sondern größer.

Leider haben wir einen Senat, der in diesem Bereich vollständig versagt und der sich immer neue Schikanen für private Bauherren ausdenkt, wie z.B. die Pflicht, 30% Sozialwohnungen zu bauen oder erhebliche Infrastrukturkosten zu tragen. Selbstverständlich ist das kein wohnungswirtschaftliches Konjunkturprogramm, daran ändert auch der Name „kooperatives Baulandmodell“ nichts. Hinzu kommt eine Verwaltung, die lieber Mitarbeiter einstellt, um Leerständen und Ferienwohnungsvermietungen nachzuspüren oder Vorkaufsrechtsfälle in Milieuschutzgebieten zu prüfen, als Baugenehmigungen zu bearbeiten.

Die großen Berliner Bauträger weichen in großer Zahl ins Umland aus. Schon in den 2017er Baugenehmigungszahlen wird man das sehen, 2018 dürfte katastrophal werden. Ich denke die Fliehkräfte in der Koalition werden dann sehr groß werden und ich hoffe, es setzt dann auch ein Umdenken ein.

Welche Entwicklung vermuten Sie für den Berliner Wohnungsmarkt in den nächsten 5 Jahren?

Die Mieten und die Preise werden weiter steigen. Die große Unbekannte ist der künftige Zuzug. Die Herkunftsländer haben sich bereits verändert und der innerdeutsche Zuzug ist fast ganz versiegt.  Einige Fachleute sehen hier Risiken. Ich bleibe optimistisch, weil der Ruf Berlins weltweit exzellent ist und weil sich alle wirtschaftlichen Kennzahlen positiv entwickeln. Den Zins sehe ich höher als heute, aber langfristig immer noch sehr niedrig.

Wie sehen Sie die Wohnungspolitik in Deutschland generell und in Berlin im besonderen?

Sehr kritisch. Ende der 80er Jahre des letzten Jahrhunderts waren sich alle Experten einig, dass der soziale Wohnungsbau ein Auslaufmodell ist, weil er teuer, bürokratisch und ineffizient ist. Es herrschte große Einigkeit, dass es besser ist, individuell zu helfen. Subjektförderung vor Objektförderung. 30 Jahre später, bei der ersten krisenhaften Zuspitzung des Mietmarkts in Metropolen, ist das alles wieder vergessen und man macht alle Fehler, die schon mal gemacht wurden, noch einmal. Der Markt wäre durchaus in der Lage, in angemessen Zeiträumen selbst auf unerwartete Zuzugs-Entwicklungen, wie wir sie in Berlin sehen, zu reagieren.

Ein lohnendes politisches Ziel wäre z.B. dafür zu sorgen, dass eine Baugenehmigung maximal 1 Monat dauert und die Entwickung eines Bebauungsplans maximal ein Jahr, statt 10 Jahre, wie in Einzelfällen in Berlin. Stattdessen ufert der Aufwand – auch der zeitliche – immer mehr aus. In Berlin haben wir einen Rot-Rot-Grünen Senat und die Verantwortung für Stadtentwicklung und Wohnen liegt bei der Partei „Die Linke“. Betrachtet man die Ausführungen führender Exponenten der Regierung auf Senats- und Bezirksebene, kann einem nur Angst und Bange werden.

Das Ausweisen von Milieuschutzgebieten ist ja eine bezirkliche Angelegenheit, also Wohnungspolitik auf der lokalen Ebene. Welche Erfahrungen machen Sie damit? Bitte erläutern Sie uns ein wenig, was Milieuschutzgebiete aus Ihrer Sicht für Folgen für den lokalen Wohnungsmarkt haben, positive wie negative.

Langfristig wird in diesen Gebieten nicht mehr investiert werden – sie werden verkommen. Die Umwandlungshemmnisse werden zu einer Marktenge im Bereich von Eigentumswohnungen im Bestand führen, so dass Kaufwilligen nur das Ausweichen auf den teuren Neubau oder der Umzug bleibt. Eine echte Stabilisierung von Milieus würde man eher erreichen, wenn den Einwohnern die Gelegenheit geboten würde, günstig Eigentum zu schaffen.

Aus Sicht eines Mieters ist positiv, dass Modernisierungen nicht ausufern können, da eine Genehmigung nur in engem Rahmen erfolgt. Die 11%ige Umlage kann tatsächlich „verdrängende“ Wirkung entfalten. Obwohl ich Immobilienunternehmer bin, würde ich in diesem Bereich eine Neujustierung unterstützen.

Was könnte man politisch aus Ihrer Sicht verbessern? Und wie sollte man das konkret umsetzen?

Ich würde vorschlagen, alle kommunalen Wohnungsunternehmen zu privatisieren, bis auf eines, das seinen Schwerpunkt in der Notfallversorgung setzt. Das würde Berlin weitgehend entschulden.

Den gewonnen Spielraum würde ich in die Modernisierung der Verwaltung und den Aufbau der Infrastruktur investieren.

Die Ziele habe ich vorhin angedeutet: Deutlich kürzere Baugenehmigungszeiten. Politik und Verwaltung sollten sich als Dienstleister begreifen. Wenn Unternehmen agieren würden wie die Berliner Verwaltung, würden sie sofort vom Markt gefegt. Wenn ein Unternehmen wie Apple Beziehungen zu dutzenden Millionen Kunden gleichzeitig digital abwickeln kann, dann schafft das eine Berliner Verwaltung mit 3,5 Mio. „Kunden“/ Bürgern auch. Wenn ich lese, dass das Ziel ist, die Wartezeiten bei Bürgerämtern auf 14 Tage zu reduzieren, dann wundere ich mich über den mangelnden Ehrgeiz. Natürlich würde ich auch den Unsinn mit den Milieuschutzgebieten beenden und das kooperative Baulandmodell beerdigen. Gerne kann man dafür Instrumente wie das Wohngeld stärken.

Herr Mingazzini, haben Sie vielen Dank, daß Sie sich die Zeit für das Gespräch genommen haben.

Das Interview fand am 20. Januar 2018 statt, die Fragen stellte RA Tobias Scheidacker.

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