Veröffentlicht von Herr Dr. Warnecke, Sie sind Präsident von Haus & Grund Deutschland. Über wen präsidieren Sie genau?
Haus & Grund Deutschland bündelt die Interessen der 22 Haus & Grund Landesverbände, in denen 950 Haus & Grund-Vereine organisiert sind. In diesen sind 900.000 private Eigentümer Mitglied, die insgesamt knapp sechs Millionen Wohneinheiten ihr eigenen nennen. Insgesamt stehen die privaten Eigentümer für 80 Prozent des Wohnungsmarktes und 66 Prozent des Mietwohnungsmarktes – sie sind das Rückgrat eines europaweit einzigartigen Mietwohnungsmarktes.
Was sind für Sie die wichtigsten Aufgaben Ihres Verbandes?
Im Vordergrund stehen die individuelle, beratende Betreuung unserer Mitglieder und die gemeinsame politische Interessenvertretung. Wer eine Immobilie sein Eigen nennt, bekommt in den Haus & Grund – Vereinen die Unterstützung, die er oder sie braucht. Wir sind für unsere Mitglieder da.
Und aktuell?
Diese Kernaufgaben gelten heute, genau wie in unseren ältesten Vereinen, seit nunmehr fast 200 Jahren. Nur der Inhalt der Beratung hat sich in den vergangenen Jahren verschoben: die technische Beratung zu Umwelt- und Modernisierungsthemen hat stark zugenommenen. Und die Wege sind neu: telefonische Beratung und Online-Kommunikation sind auch bei uns inzwischen Realität.
Der DDIV – Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. – nimmt in seinem Newsletter vom 19.02.2018 für sich in Anspruch, maßgeblichen Einfluß auf den Koalitionsvertrag genommen zu haben bei den Themen WEG-Reform und Bürgschaftsprogramm zur Wohneigentumsförderung. Konnten Sie ebenfalls Vorstellungen einbringen? Welche?
Die Koalitionäre gleichsam als Marionetten eines der Verwalterverbände? So habe ich die Verhandelnden nicht kennen gelernt. Tatsächlich hat sich Haus & Grund – genau wie andere – seit Jahren dafür eingesetzt, dass das WEG-Recht und das Mietrecht reformiert werden. Wir können davon ausgehen, dass die Argumente, die wir vorgebracht haben, wahrgenommen wurden. Welcher Verband dabei welchen Anteil hatte? Darüber kann und will ich nicht spekulieren. Entscheidend für unsere Mitglieder ist: Die Reform kommt.
Was ich mit Freude festgestellt habe ist, dass auch unsere konkreten Gesetzesänderungsvorschläge – beispielsweise die kleine, einfache Modernisierungsmieterhöhung – im Koalitionsvertrag aufgegriffen wurden. Wenn diese jetzt Realität wird, dann haben nicht nur private Vermieter eine für ihre Vorstellungen maßgeschneiderte Norm, sondern Mieter wissen, dass sie nicht übervorteilt werden. Das Gesetz wird damit ein Stück weit bürgernah und fair reformiert. Mit unseren Ideen konnten wir offensichtlich überzeugen.
Gehen wir mal ins Detail. Der Koalitionsvertrag sieht vor, daß eine sogenannte „Grundsteuer C“ eingeführt wird, um den Städten und Gemeinden zu ermöglichen, Grundstücke leichter für eine Wohnbebauung verfügbar zu machen. In der Presse lesen wir dazu, daß bebaubare Freiflächen so hoch besteuert werden sollen, daß Eigentümer sie mit Wohnungen bebauen, um der Besteuerung zu entgehen. Wissen Sie mehr darüber? Was halten Sie davon?
Aus unserer Sicht ist die geplante Grundsteuer C für baureife unbebaute Grundstücke kein Mittel, um mehr Bauland für neue Wohnungen zu gewinnen. Diese Variante der Grundsteuer träfe vor allem finanzschwache Eigentümer und würde die Bodenspekulation eher befeuern als sie bekämpfen. Bereits in den 1960er Jahren ist man mit dieser Steuer auf den Bauch gefallen. Sie wurde nach zwei Jahren wieder abgeschafft. Weder hatte sich das Baulandangebot nennenswert ausgeweitet, noch waren die Baulandpreise durch die Steuer gesunken. Wider Erwarten bestrafte die Grundsteuer C vor allem diejenigen, die keine oder nur geringe finanziellen Reserven hatten, um ihr Grundstück zu bebauen. Die wahren Bodenspekulanten würden die Grundsteuer C aus der Portokasse zahlen. Und sie würden zudem jene Grundstücke kaufen, welche die finanzschwachen Eigentümer wegen der Grundsteuer verkaufen müssten. Hinzu kommt: Wann ein Grundstück baureif ist, darüber kann man trefflich streiten.
Die Grundsteuer steht ja derzeit in der Kritik des BVerfG. Sie ist die einzige Steuer auf Vermögen, die wir in Deutschland derzeit haben, und sie wird nach Kriterien bemessen, die nicht mehr steuergerecht sind. Wie ist die Position von Haus & Grund dazu? Wie sollte eine Neuregelung aussehen?
Das derzeit von der Mehrheit der Bundesländer favorisierte Kostenwertmodell wird die Grundsteuerbelastung von Eigentümern teilweise vervierzigfachen, wenn die von der Politik versprochene Anpassung von Steuermesszahlen und Hebesätzen nicht kommt. Das belegen erste Auswertungen einer Analyse unseres Verbandes. Darin sind die Angaben von über 500 Eigentümern aus ganz Deutschland eingeflossen. Das würde eine für die Bürger nicht hinnehmbare Mehrbelastung bedeuten. Zugleich würde diese Maßnahme sämtliche Bemühungen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, konterkarieren. Haus & Grund Deutschland befürwortet für die Ermittlung der Grundsteuer ein Modell, das an den ursprünglich von den Ländern Bayern, Hessen und Baden-Württemberg eingebrachten Vorschlag angelehnt ist. Demnach sollte sich die Grundsteuer nach der Größe des Grundstückes und nach der Nutzfläche, nicht jedoch nach dem Wert bemessen.
Ebenfalls im Koalitionsvertrag vereinbart ist, daß die Mietpreisbremse bis Ende diesen Jahres „auf Geeignetheit und Wirksamkeit bewertet“ werden soll. Das ist ja noch eine recht allgemeine Aussage. Gleich danach heißt es aber, daß künftig eine „einfache Rüge“ des Mieters ausreichen soll, wenn er eine zu hohe Miete thematisiert. Das klingt für mich nicht danach, daß das Gesetz alsbald wieder abgeschafft wird, sondern im Gegenteil nach kurzfristig zu erwartenden massiven Verschärfungen. Wissen Sie mehr darüber? Wie ist Ihre Position dazu?
Die Mietpreisbremse muss nicht abgeschafft werden: sie läuft diese Legislaturperiode aus. Daher mögen diese Änderungen, die wir ablehnen, zwar noch kommen. Aber eine Verlängerung der Mietpreisbremse werden wir mit diesem Koalitionsvertrag nicht erleben. Haus & Grund hält die Mietpreisbremse weiterhin für verfassungswidrig. Daher unterstützen wir immer noch verschiedenen Gerichtsverfahren und hoffen, dass wir noch in 2018 beim Bundesverfassungsgericht landen. Wenn die Politik ihren Irrweg nicht beendet – obwohl sogar inzwischen auch die Bundeskanzlerin die Dysfunktionalität festgestellt hat –, dann müssen wir es bei den Gerichten versuchen.
Liegen Ihnen Zahlen darüber vor, was die Mietpreisbremse für private Eigentümer in Deutschland bedeutet?
Nein, solche Zahlen liegen uns nicht vor.
Die Mietpreisbremse knüpft an den Mietspiegel an. Mietspiegel sollen zur Dämpfung des Mietanstiegs künftig drei statt wie heute zwei Jahre bindend sein, und ihre Erstellung und Fortschreibung soll möglichst kostengünstig sein. In kleineren Städten und Gemeinden sollen sog. einfache Mietspiegel stärkeres Gewicht erlangen. Was erwarten Sie sich von solchen Regelungen?
Mietspiegel können ein befriedendes Element sein, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete richtig und nicht manipuliert wiedergeben. Genau dies ist Ziel der angesprochenen Änderung, denn sie erfolgt, um die Mieten zu dämpfen. Ein Skandal, dem wir versuchen werden entgegen zu treten.
Wie könnte man es besser machen?
Einfache Mietspiegel funktionieren sogar in Millionenstädten wie Köln, wenn Stadt, Mieterbund und Haus & Grund vertrauensvoll zusammenarbeiten. Das könnte ein gutes Vorbild sein.
Auch zu Modernisierungen enthält der Koalitionsvertrag ein Arbeitsprogramm. Unter anderem soll die Modernisierungsumlage auf 8% abgesenkt werden, und zwar in „Gebieten geltender Kappungsgrenze für Mieterhöhungen“. Nun ist es so, daß die Kappungsgrenze deutschlandweit gilt. Wussten die Koalitionäre nicht, wovon sie hier sprachen, oder handelt es sich um einen redaktionellen Irrtum?
Nein. Ich kann Ihnen sicher sagen, dass damit nach dem übereinstimmenden Willen der Koalitionäre die Gebiete gemeint sind, für die eine Kappungsgrenzensenkungsverordnung gilt. Die Formulierung ist nicht optimal, aber wer will es schon einem Politiker verübeln, dass er oder sie nicht in den Tiefen es Mietrechts zuhause ist. Ganz überwiegend haben den Koalitionsvertrag ja nicht die jeweiligen Fachpolitiker, sondern die Spitzen der Parteien verhandelt.
Als die Modernisierungsumlage – zusammen mit dem Vergleichsmietensystem und dem Kündigungsschutz bei Wohnraum – 1972 eingeführt wurde, betrug sie 14% bei einem Zinsniveau für 10jährige Hypothekenkredite von 11,5%. Später, als die Hypothekenzinsen bei rund 7% lagen, wurde die Modernisierungsumlage auf das heutige Niveau von 11% abgesenkt. Jetzt sollen es noch 8% sein. Können Sie sich damit anfreunden?
Nein. Die wirtschaftliche Schmerzgrenze liegt auch bei null Prozent Kreditzins bei neun Prozent Modernisierungsmieterhöhung. Denn es ist nicht eine Frage der Kreditfinanzierung, sondern der Vergütung des gesteigerten Wohnwertes basierend auf den zu finanzierenden Kosten der Maßnahme.
Das „gezielte Herausmodernisieren“ soll künftig eine Ordnungswidrigkeit sein und Schadensersatzansprüche des Mieters begründen. Raten Sie Ihren Verbandsmitgliedern künftig noch zu energetischen Verbesserungen der Gebäude oder – vor dem Hintergrund dieser gesetzgeberischen Drohungen – eher nicht mehr?
Wenn die Regelung, so wie ich Sie von Ihrem Urheber – keinem Verwalterverband übrigens – vorgestellt bekommen habe, umgesetzt wird, dann wird sie private Eigentümer nicht tangieren. Dann wird diese Regel weder Grund zur Sorge, noch Anlass für Verhaltensänderung sein. Im Gegenteil: Diejenigen, die das Image aller Vermieter nachhaltig vorsätzlich schädigen, werden bestraft. Den redlichen privaten Vermietern kann dies sogar helfen.
Bitte öffnen Sie für mich Ihr Adressbuch: Wen sollte ich als nächstes interviewen
Dr. Thomas Specht. Geschäftsführer des BAG Wohnungslosenhilfe. Er verabschiedet sich gerade in den Ruhestand. In den vergangenen Jahren haben wir versucht, die Kooperation zwischen den in der Wohnungslosenhilfe engagierten Stellen und privaten Eigentümern zu verbessern und sind dabei auf eine Vielzahl lange gelebter Fälle der Zusammenarbeit gestoßen. Private Eigentümer sind eine Hilfe im Kampf gegen Wohnungslosigkeit. Und mit Menschen, die wie Dr. Specht offen und am Ergebnis orientiert neue Ansätze angehen, könnte dies noch viel besser funktionieren.
Was möchten Sie uns zum Abschluß noch mit auf den Weg geben?
Wir sind gespannt darauf, wie die neue Bundesregierung neue Wege in der Wohnungspolitik gehen wird. Wir werden unser Möglichstes tun, unsere Kompetenz dabei einzubringen. Und wir hoffen auf die sachliche Begleitung durch die Medien. Lassen Sie uns zur Halbzeit der Legislaturperiode wieder miteinander sprechen!
Sehr gern! Dr. Warnecke, haben Sie vielen Dank, daß Sie sich die Zeit für dieses Gespräch genommen haben.
Das Interview fand am 26. Februar 2018 statt, die Fragen stellte RA Tobias Scheidacker.
Foto: „Die Hoffotografen“