Veröffentlicht von Herr Zebitz, Sie sind Geschäftsführer der Zebitz & Heyden Real Estate GmbH, einem Berliner Familienbetrieb. Seit 30 Jahren vermittelt Ihr Unternehmen Immobilien. Wie sehen Sie aktuell den Berliner Immobilienmarkt?
Im Laufe der letzten drei Jahre haben wir eine deutliche Abnahme verfügbarer Anlageimmobilien verzeichnet, die mit teilweise extremen Preissteigerungen einher ging. Erst Anfang diesen Jahres haben wir wieder einen langsamen Rückgang der Angebotspreise verzeichnet. Im Bereich der Wohnungsvermietung beobachten wir weiterhin steigende Preise, jedoch eine viel geringere Mieterfluktuation als noch in den Vorjahren. Aktuell scheint die Diskussion des geplanten Mietendeckels zu einer vorübergehenden Beruhigung des Marktes geführt zu haben.
Konkret zum Mietendeckel: hat der Auswirkungen auf Investitionsentscheidungen Ihrer Kunden? Wenn ja, welche?
Seit der Veröffentlichung des Beschlusses über die Einführung eines Mietendeckels beobachten wir zwar wieder steigende Angebotszahlen zu moderateren Preisen, jedoch üben sich unsere Kunden in Zurückhaltung. Die Diskussion um den Mietendeckel hat zu einer großen Verunsicherung geführt. So wurden z.B. laufende Transaktionen abgebrochen und geplante Termine zur Beurkundung von Grundstückskaufverträgen abgesagt. Auch die Höhe eingehender Kaufangebote hat abgenommen und wir verzeichnen Rückgänge von bis zu 800,00 €/m² im Vergleich zur ersten Hälfte dieses Jahres.
Die Mietpreisbremse 2015 war ja auch schon ein deutlicher regulatorischer Eingriff. Warum werden die jetzigen Pläne so anders wahrgenommen?
Bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse drohte Vermietern bisher nur eine Rüge und Anpassung auf die gesetzlich zulässige Miete. Der Entwurf des Mietendeckels sieht jedoch vor, Verstöße mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro zu ahnden. Außerdem sollen Neuvermietungen bis zum 18. Juni 2019 rückwirkend gedeckelt werden. Aufgrund der außerordentlich hohen Sanktion und geplanten Einheitsmieten, fühlen sich viele unserer Kunden ihrer Vertragsfreiheit beraubt. Einige geben sogar an, dass Ihr Glaube an den Rechtstaat und seine Gesetze stark erschüttert ist.
Wie reagiert Ihr Unternehmen darauf?
Wir weichen auf weitere Marktsegmente aus und beschäftigen uns z.B. mit Eigentumswohnungen. Hierbei führen wir für unsere Kunden die Aufteilung von Miethäusern in Wohnungseigentum durch und übernehmen den Vertrieb. Da der geplante Mietendeckel bisher nur Mietwohnungen betrifft, vermieten wir außerdem vermehrt Gewerbeflächen. In enger Zusammenarbeit mit unserer Hausverwaltung können wir so einen entscheidenden Beitrag zur Grundstücksentwicklung leisten. Außerdem konzentrieren wir uns nun auch auf den Berliner Speckgürtel, eben jenes stadtnahe Gebiet, für das bisher kein Mietendeckel geplant ist.
Wie ist Ihre Perspektive auf Milieuschutzgebiete?
Die Einordnung bestimmter Lagen als Milieuschutzgebiet und die Erteilung von Auflagen durch den Bezirk (z.B. Verbot von Grundrissänderungen), ist teilweise nicht mehr nachvollziehbar. Wer will denn heute noch in seiner Küche duschen? Wir gehen davon aus, dass sich Berlin zu einem flächendeckenden Milieuschutzgebiet entwickeln wird, die Aufteilung in Wohnungseigentum zunehmend erschwert wird und der Verkauf von Eigentumswohnungen stärker reglementiert werden wird.
Wie wird sich der Berliner Immobilienmarkt Ihrer Einschätzung nach in den nächsten 5 Jahren entwickeln?
Sollte der Mietendeckel wie geplant eingeführt werden, rechnen wir mit einer Zunahme der Wohnungsknappheit. Wegen drohender Mietsenkungen durch geringverdienende Neumieter werden sich Vermieter fortan nur noch für den solventesten Bewerber entscheiden. Aufgrund niedriger Mieten wird Berlin noch interessanter und die Konkurrenz unter Wohnungssuchenden zunehmen. Durch das knappe Angebot erwarten wir eine erhöhte Nachfrage für Mietwohnungen im Umland und, als Resultat, steigende Preise in Brandenburg. Ob diese Entwicklung auch zu einem Anstieg der Nachfrage nach Wohnungseigentum führen wird, bleibt abzuwarten. Zuletzt werden die begrenzten Modernisierungsmöglichkeiten dazu führen, dass Bestandsgebäude nur noch stiefmütterlich gepflegt werden.
Was müßte man Ihrer Einschätzung nach anders machen?
Es müssen endlich neue Wohnungen gebaut werden, und zwar in einem ausgewogenen Verhältnis bestehend aus freifinanziertem und öffentlich gefördertem Wohnungsbau. Hinzu kommt, dass die Innenstadt noch reichlich Nachverdichtungspotenziale bietet, deren Ausnutzung baurechtlich gefördert werden sollte und nicht weiter behindert werden darf. Wenigstens im Rahmen einer Randbebauung sollte z.B. auf dem Tempelhofer Feld endlich Wohnen möglich sein. Vielleicht ist es auch an der Zeit, externe Hilfe in Anspruch zu nehmen, denn Berlins Großprojekte scheinen chronisch zum Scheitern verurteilt zu sein.
Herr Zebitz, herzlichen Dank, daß Sie sich die Zeit für das Gespräch genommen haben.
Vielen Dank, dass ich hier sein durfte.