Veröffentlicht von Übersicht aller Artikel zur Mietspiegeloptimierung
(1) Einleitung
Von der Einordnung der Wohnung in den aktuellen Mietspiegel hängt es ab, zu welchem Preis sie risikofrei neuvermietet werden kann oder ob eine Mieterhöhung möglich ist. Der Berliner Mietspiegel 2017 enthält 4 feste und 81 beeinflussbare Merkmale, die das festlegen. Hier und in folgenden Artikeln geht es darum, wie man mit wenig finanziellem Einsatz den Wohnwert am effektivsten verbessern kann (Mietspiegeloptimierung).
die grundlegende Systematik
Die Systematik des Berliner Mietspiegels beruht auf
- unbeeinflussbaren Kriterien wie Baualter, Wohnlage und Wohnungsgröße – diese bestimmen, in welches Feld des Mietspiegels die Wohnung einzuordnen ist (siehe Mietspiegel Seite 12), sowie
- beeinflussbaren Kriterien zur Ausstattung der Wohnung gemäß der Spanneneinordnung (siehe Mietspiegel Seiten 15 bis 17) – diese bestimmen, wo innerhalb des Mietspiegelfeldes die genaue Miete für die einzelne Wohnung liegt. Der Unterschied kann durchaus größer sein als der zu Ziffer 1. Beispiel: eine Altbauwohnung mittlerer Wohnlage zwischen 60 und 90 qm (Feld H1) hat im Mietspiegel 2017 einen Unterwert von 4,75 Euro und einen Oberwert von 10,27 Euro. Die Differenz in der Einwertung – und damit der Einfluß der beeinflussbaren Kriterien – liegt also bei sage und schreibe 5,52 Euro pro qm monatlich!
In Kategorie 2 gibt es teure und nicht so teure Elemente. Wohnwerterhöhend ist, wenn mehr Kreuzchen auf der Positivseite sind als auf der Negativseite.
daraus resultierendes Vorgehen
Um Handlungsbedarf zu identifizieren, ist der erste Schritt eine Einwertung in die Spanneneinordnung, und zwar in alle fünf Merkmalsgruppen (1 Bad, 2 Küche, 3 Wohnung, 4 Gebäude und 5 Umfeld). Nur in den Gruppen, in denen das Ergebnis neutral oder negativ ist, kann man verbessern.
Für den zweiten Schritt gibt es zwei Möglichkeiten:
- entweder, es liegen negative Merkmale vor
- oder es liegen weder negative noch positive Merkmale vor.
Bei Fall 1 sollte man zunächst prüfen, ob sich die Negativmerkmale beseitigen lassen und wie hoch der Aufwand ist. Denn die ganze Merkmalgruppe wird insgesamt bewertet. Gibt es bspw. 2 Negativmerkmale und 1 positives, so führt die Beseitigung eines der Negativmerkmale schon zu einer neutralen Gruppe, die Beseitigung beider macht die Gruppe positiv.
Beispiel: Im Bad gibt es nur ein winziges Handwaschbecken, kein Fenster und keine Entlüftung (= 2x negativ). Dafür hat die Wohnung im hinteren Bereich noch ein Gäste-WC (= 1x positiv). Hier könnten Sie durch den Einbau eines billigen Waschbeckens, das größer ist als 50×25 cm im Außenmaß, sowie den Einbau eines Lüftungsgitters für 4 Euro die beiden Negativmerkmale beseitigen. Die Gruppe „Bad“ wäre dann insgesamt positiv, weil das positive Wohnwertmerkmal „separates Gäste-WC“ ja bleibt.
Liegen keine Negativmerkmale vor oder lassen sie sich nicht mit vernünftigem Aufwand beseitigen, verlagert sich die Prüfung auf die Positivseite: kann man weitere positive Wohnwertmerkmale schaffen? In vor 1998 bezugsfertigen Gebäuden/Wohnungen ist ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler immer noch wohnwerterhöhend in der Gruppe „Wohnung“, wenn etwaige Miet- oder Leasingkosten nicht auf die Betriebskosten umgelegt werden. In der Küche hat ein schicker Dunstabzug für unter 100 Euro den gleichen Merkmalswert wie eine komplette Einbauküche für 10.000 Euro – es ist ein Positivkriterium von mehreren.
In folgenden Beiträgen arbeiten wir uns durch die einzelnen Merkmalsgruppen durch und schauen, wo der Aufwand höher ist und wo niedriger. Sie können dann dort, wo es für Sie relevant ist, gezielt tiefer einsteigen.
Buchhinweis
Die Rechtsprechung zu den Berliner Mietspiegeln der letzten 10 Jahre, sortiert nach den einzelnen Merkmalen der Spanneneinordnung, habe ich in dem im Grundeigentumsverlag erschienenen Handbuch zusammengestellt. Darin läßt sich nachlesen, welche Ausstattungen die Gerichte wie beurteilt haben – sozusagen ein Feintuning etwaig von Ihnen geplanter Maßnahmen.