Interview mit Alexander Schlüter

Gepostet von

Herr Schlüter, Sie arbeiten als Transaction Manager bei W&W Real Estate, ein Unternehmen, das bislang an Immobilientransaktionen im Wert von mehr als 2,2 Milliarden Euro beteiligt war. Das Unternehmen war die letzten 14 Jahre exklusiver Partner von ADO Properties, im Übrigen richten Sie sich primär an ausländische Investoren. Wie sehen Sie aktuell den Berliner Immobilienmarkt? Konkret zum Mietendeckel: hat der Auswirkungen auf Investitionsentscheidungen Ihrer Kunden? Wenn ja, welche?

Die politische Lage in Berlin in Bezug auf den Wohnungsmarkt lässt sicherlich für einige Investoren nicht sofort eine Entscheidung für großvolumige Investitionen zu. Wir haben zum einen Investoren, welche die Meinung vertreten, dass die aktuell zu verhandelnden politischen Themen in dieser Art nicht haltbar sind bzw. nur ein paar Jahre überleben werden. Die Länge ihrer Businesspläne lässt dort eine gewisse Gelassenheit zu.

Das ist aber definitiv nicht die Mehrheit. Bei anderen Investoren spüren wir eine gewisse Verunsicherung, ausgelöst durch das Thema „Mietendeckel“, das ist korrekt.
Diese Investoren stehen aktuell auf dem Wartegleis, und zwar solange, bis das Risiko Ihrer geplanten Investitionen in Berlin kalkulierbar wird.

Ich denke, aktuell ist es schwer, jemanden zu überzeugen, in eine der angesagtesten Städte Europas zu investieren, die trotz Wachstum und auf europäischem Vergleich niedriger Mieten so von der Politik in Unruhe gebracht wird. Berlin verliert deutlich an Attraktivität- zumindest vorest.

Die Mietpreisbremse 2015 war ja auch schon ein deutlicher regulatorischer Eingriff. Warum werden die jetzigen Pläne so anders wahrgenommen?

Da haben Sie recht, dennoch wurde es damals den Eigentümern ermöglicht, durch Investition in ihren Bestand und anschließende Aufwertung des Objektes die entsprechenden Renditeerwartung zu erfüllen. Die aktuellen Pläne lassen das nicht mehr zu. Ich denke nicht, dass Eigentümer noch großartig in ihren eigenen Bestand investieren bzw. modernisieren werden, da Sie keinen großen Output dadurch haben. Auf lange Sicht gesehen, wird der Zustand der Immobilien und des Wohnraums eine deutliche Abwertung erleben, was sowohl für die Eigentümer als auch für Investoren ein Warnsignal ist.

Welche Auswirkungen sehen Sie durch die erneute Lockerung der Geldpolitik der EZB?

Meiner Meinung nach wird durch neue Anleihekäufe eine mögliche Erhöhung der Zinsen weiter in die Zukunft verschoben. Bei einer Lockerung der Geldpolitik halte ich aber den Zeitpunkt für wichtig. Bei Themen wie beispielsweise dem Brexit spielt das eine zentrale Rolle.

Europa aber vor allem auch Großbritannien wären bei vorzeitigen Entscheidungen der EZB in einer riskanten Lage, je nach dem wie hart der Brexit ausfällt. Dementsprechend können die wirtschaftlichen Auswirkungen deutlich größer ausfallen.

Wie wird sich der Berliner Immobilienmarkt Ihrer Einschätzung nach in den nächsten 5 Jahren entwickeln?

Ich denke, dass unter den aktuellen politischen Rahmenbedingungen der Markt für Eigentumswohnungen sich deutlich aufheizen wird, denn das ETW-Geschäft ist für Immobilienunternehmen heutzutage eine sichere Angelegenheit. Die Preise für leere Einheiten werden durch den Mangel an Wohnraum und fehlende Alternativen enorm steigern.

Beim Thema „Deckelung der Mieten“ wird dafür gesorgt, dass sich der Immobiliensektor rund um Bestandshalter in eine Art Stillstand manövriert. Ein Stillstand, der unter den aktuell diskutierten Bedingungen für alle Beteiligten dieser Branche ein großes Risiko darstellt.

Durch den angesprochenen Mietendeckel, welcher die Mieten für die nächsten 5 Jahre einfrieren soll, werden wir in die Situation geraten, dass unter den „günstigen Mieten“ noch mehr Menschen nach Berlin ziehen wollen, wodurch die Nachfrage sich erhöhen und das Angebot sich noch mehr verknappen wird.

Was müßte man Ihrer Einschätzung nach anders machen?

Meiner Meinung nach sollte die Stadt Berlin nicht durch regulatorische Eingriffe das Problem der Wohnungsnot in Berlin versuchen anzugehen. Fakt ist, dass es Berlin an mindestens 100.000 Wohnungen mangelt. Dieses Problem wird weder durch einen Mietendeckel noch sonstige Eingriffe behoben. Jährlich ziehen im Schnitt 40.000 Menschen nach Berlin, doch derzeit existiert kaum Leerstand.

Der Rückgang der Baugenehmigungen sollte ebenfalls der Politik Sorge bereiten. Solange die Stadt nicht neuen Wohnraum schafft, oder es den Marktteilnehmern, die sich das Thema Neubau zur primären Aufgabe gemacht haben, ermöglicht schnell und ohne ewige Genehmigungsverfahren und Auflagen zu bauen, wird die Wohnungsmarktlage in Berlin weiterhin angespannt bleiben.

Herr Schlüter, herzlichen Dank, daß Sie sich die Zeit für das Gespräch genommen haben.