Mietrecht

Berlin bereitet sich auf den Winter vor

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Sachstand der Mieterhöhungsprozesse

Ich schreibe in letzter Zeit wenig hier im Blog. Das liegt daran, daß letzte Woche Samstag, den 30.11., die Klagefrist für die Mieterhöhungen aus Juni ablief. Ich und mein Kollege Benjamin haben noch nie in so kurzer Zeit so viele Mieterhöhungsklagen eingereicht wie in den letzten anderthalb Monaten. Eine Woche vor Fristablauf mußten wir die Annahme neuer Mandate dann stoppen, weil wir sonst nicht mehr hätten gewährleisten können, daß alles rechtzeitig abgearbeitet werden kann.

Auch in den Büros der Kollegen, die man so kennt, war es in den letzten Wochen merkwürdig still. Es kam nur wenig Korrespondenz in anderen Sachen zu uns, alle waren damit beschäftigt, die Klagewelle zu bewältigen. Ich habe mich ein bißchen umgehört und alle berichten das gleiche: die enorme Flut an Mieterhöhungsprozessen mit Frist lastete meine Branche flächendeckend so sehr aus, daß kaum Zeit für etwas anderes übrig blieb.

Ich habe gestern am Rande einer Gerichtsverhandlung am Amtsgericht Berlin-Schöneberg kurz mit der Kollegin vom Mieterverein und der Richterin geplaudert. Die Richterin hatte eine Liste der Eingänge in ihrem Dezernat aus den letzten 4 Wochen vorliegen, sie war lang. Sie meinte, es sei völlig unklar, wie das alles zu schaffen sein soll. In der Eingangsregistratur komme man kaum noch damit hinterher, die Aktenzeichen zu vergeben, von der Eingabe der Daten der Prozessbeteiligten ganz zu schweigen. Ich kann bestätigen: die Faxnummern der Amtsgerichte waren teilweise längere Zeit belegt, was mich mit Blick auf alles andere vermuten läßt, daß im Minutentakt die Klagen eingingen.

Vom Amtsgericht Berlin-Neukölln erhielten wir diese Woche die erste schriftliche Äußerung zum Mietendeckel. Es hat in einer Mieterhöhungsklage auf Ende Februar die mündliche Verhandlung angesetzt, zugleich aber mitgeteilt, daß die kurzfristig aufgehoben werden könnte, je nach Sachstand des Gesetzgebungsverfahrens zum Mietendeckel am Senat. Dann würde das Gericht das Verfahren erst einmal aussetzen. Das bedeutet zweierlei: zum einen denkt der betreffende Richter nicht daran, das Mietendeckelgesetz anzuwenden, sondern er möchte die Akte weglegen, bis über die Verfassungskonformität entschieden ist. Zum anderen kann sich ein Gericht nicht einfach weigern, zu arbeiten. Eine Aussetzung ist nur möglich, wenn ein anderes Verfahren vorgreiflich ist. Der Richter rechnet also mit einer sofortigen Normenkontrollklage nach Erlaß, andernfalls müßte er das Verfahren nämlich durchführen (und ggf. selbst zum BVerfG vorlegen).

Warum sind so viele Klagen nötig? Zum einen liegt das an der Masse der durchgeführten Mieterhöhungen im Juni: wenn von 150.000 Erhöhungen in Berlin nur 10% der Mieter nicht zustimmen, sind das 15.000 Verfahren. Zum anderen haben viele Mieter mit Blick auf den Mietendeckel entweder gar nicht reagiert oder „unter Vorbehalt“ zugestimmt. Beides zwingt den Vermieter zur Klage vor Ablauf der gesetzlichen Klagefrist. Inhaltliche Einwände von Mietern sind – jedenfalls in meinem Dezernat – eher selten: die Mietspiegeleinwertung ist meist unstreitig.

Sachstand der Kündigungswelle

Parallel zu den Mieterhöhungen hat die Bereitschaft von Vermietern, Rückstände oder unpünktliche Zahlungen zu akzeptieren, massiv nachgelassen. Wer kündigen kann, kündigt. Von Maklern wird mir berichtet, daß vermietete Wohnungen in Berlin momentan mehr oder weniger unverkäuflich sind. Wer aus dem Markt aussteigen will, muß die Einheit also vorher leer ziehen.

Ein weiterer Schwerpunkt meiner Arbeit sind momentan Eigenbedarfskündigungen. Letztlich beruht das auch auf dem Mietendeckel: einerseits wollen viele Eigentümer ihre Wohnung künftig lieber selbst nutzen als sie noch zu vermieten. Andererseits finden sie keine Mietwohnungen am Markt, auf die sie ausweichen könnten. Bisher hat man langjährige Mietverhältnisse eher laufen lassen und für die Tochter oder den Sohn notfalls selber eine Wohnung angemietet, wenn er/sie hier studieren oder nach Studium in die Stadt zurück kommen oder einfach zu Hause ausziehen wollte. Das geht nicht mehr, weil die Bereitschaft anderer Eigentümer, zu vermieten, nur noch bei denen besteht, die dazu gezwungen sind, und weil es kaum Leerstand gibt, weil keiner mehr auszieht, wenn er nicht muß. Also muß man aus dem eigenen Bestand die Wohnungen leer machen, wenn man eine braucht. Mitunter führt das zu einer Kündigungskaskade, nämlich wenn den Mietern selbst eine vermietete Eigentumswohnung gehört (Altersvorsorge).

Die Frist für die Eigenbedarfskündigungen mit Einbezug des Monats Dezember in die Kündigungsfrist ist gestern abgelaufen (3. Werktag). Ich hoffe deshalb, daß die letzten beiden Wochen vor Weihnachten in dieser Hinsicht etwas ruhiger werden. Freilich haben wir noch genug andere Sachen zu tun in den Akten, die temporär warten mußten, weil die vorgenannten Fristsachen sich vorgedrängelt haben.

Wir haben ein interessantes Jahr hinter uns und ein möglicherweise noch interessanteres neues Jahr vor uns. Auch der Markt der Gewerbeimmobilien bewegt sich, doch dazu berichte ich ein andermal.

Investieren auf Wohnungsebene

Zum Aufbau von Vermögen und passivem Einkommen aus Immobilien, insbesondere einer oder mehreren Eigentumswohnungen, habe ich ein ebook geschrieben, den Link zu Amazon finden Sie hier. Wer es lieber gedruckt in der Hand hält, findet es hier.

Wer unter den neuen Regeln nicht mehr vermieten, sondern selbst nutzen will, kann wegen Eigenbedarfs kündigen.

Wenn Sie sich zu dem Thema Eigenbedarfskündigung einlesen wollen, dann finden Sie zugehörige Blogartikel unter folgenden Links. Sie können natürlich auch einfach mich beauftragen, ich regle dann alles für Sie als Ihr Anwalt.