Der Blick von außen

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Deutsches Mietrecht aus internationaler Sicht

Natürlich hat sich im internationalen Umfeld herumgesprochen, daß Deutschland ein restriktives Mietrecht hat und aktuell ein Mietendeckel geplant ist. Für ausländische Interessenten, die zum Beispiel nach Berlin ziehen und zu diesem Zweck eine Eigentumswohnung kaufen möchten, stellen sich etliche Fragen. Dabei sind unter anderem:

  • Welche Nebenkosten sind bei einem Kauf zu erwarten? Wie sind die zeitlichen Abläufe?
  • Wie sinnvoll ist ein Kauf in Deutschland gegenüber einer Anmietung?
  • Wie schwer oder einfach ist es, Mietverträge zu beenden, um die erworbene Wohnung selbst zu nutzen?
  • Macht es in Deutschland Sinn, eine Wohnung zu vermieten? Welche Rahmenbedingungen gelten? Was bedeuten Mietpreisbremse und Mietendeckel in der Praxis?

Die Hypofriend GmbH vermittelt ausländischen Käufern Hypothekenkredite für deutsche Immobilien und stellt ihnen zur Orientierung Informationen in englischer Sprache auf ihrer Webseite zur Verfügung. In diesem Kontext wurde ich um ein Interview gebeten, das ich gern gegeben habe (hier).

Restriktives Mietrecht hindert Eigentumsbildung.

Eine externe Perspektive hilft, zu erkennen, ob die eigene Wahrnehmung verzerrt ist, und diese zu korrigieren.

Hier habe ich bereits im Jahr 2016 dargestellt, daß unser deutsches Mietrecht einer der Gründe ist, warum die Deutschen die niedrigste Wohneigentumsquote europaweit besitzen. In sämtlichen anderen Ländern der EU kann der Vermieter – entweder jederzeit oder aber nach einigen Jahren – ohne Grund ein Mietverhältnis kündigen. Auch sonst sind die verschiedenen Mietgesetze deutlich weniger restriktiv als bei uns. Will man sich dauerhaft niederlassen oder seine Ruhe, muß man deshalb kaufen.

Das führt über die Generationen hinweg zu einem wachsenden Immobilieneigentum und einer geringeren Abhängigkeit von den Schwankungen des Arbeitsmarktes. Es braucht weder Gesetze zu Modernisierungen und deren Umlage noch zu Mieterhöhungen im laufenden Vertrag. Es gibt auch kein Untermiet-Unwesen. Die  Menschen sind als Eigentümer weniger abhängig vom Staat und dessen laufenden Transferleistungen. Weil es günstiger ist, in Eigentum zu leben statt in Miete, haben sie mehr Geld für andere Dinge übrig. Weniger Umverteilung erlaubt niedrigere Abgabenquoten, also mehr brutto vom netto für die, die arbeiten.

Mietendeckel ist unsozial und zerstört Städte.

In der Welt (hier) konnte man kürzlich nachlesen, was ein 23 Jahre andauernder Mietendeckel in Genf bewirkt hat. Die Bestandsmieter – das meint solche, die vor 23 Jahren bereits Mieter waren – wohnen in bröckelnden Gebäuden billig, alle neu Hinzuziehenden erhalten entweder gar keine Wohnung oder nur zu exorbitanten Preisen außerhalb des gedeckelten Gebiets.

Auch die Wirtschaftswoche hat ins Ausland geschaut (hier), von New York über Spanien nach Portugal. Die Erfahrung war überall eine Verknappung (weil Mieter ihre gedeckelten Bestandswohnungen nicht mehr aufgeben), eine Fehlallokation (Verbleiben in der Wohnung trotz Änderung der Lebensumstände, wie Auszug der Kinder, längere Arbeitswege etc.), ein Verfall der Bausubstanz und eine Verarmung der Bevölkerung, weil die Wohlhabenden irgendwann wegzogen.

Ausländische Pressestimmen hat die Welt hier gesammelt. Überwiegend notiert man wieder einmal die ökonomische Unfähigkeit der Deutschen. Vereinzelt gibt es auch positive Anmerkungen, aber diese allein aus der Politik.

Hohe Mieten in Berlin? Eigentlich nicht.

Wie überteuert ist Berlin denn nun wirklich? Auch zu dieser Frage gibt es eine ganze Reihe von Untersuchungen.

Der Spiegel hat hier ein Ranking der 30 teuersten deutschen Städte aufgestellt. Berlin taucht darin nicht auf. Die Daten von Statista (hier) bestätigen das. Wenn man in der oberen deutschen Mietpreisliga mitspielen will, sollte ein qm Wohnfläche schon mindestens 12 Euro kosten, besser 14. München mit seinen 18 Euro/qm ist dann immer noch weit weg.

Erneut korrigiert ein Blick aus dem Ausland unsere innerdeutsche Perspektive: das Wohnen in einer anderen europäischen Hauptstadt ist deutlich teurer, Berlin liegt auf Platz 40 von 44. Der Tagesspiegel hat das hier zusammengestellt. Paris führt die Liste an (28 Euro/qm), dann kommen die Skandinavier (zwischen 21 und 25 Euro/qm). Zum Vergleich: der Durchschnitt des Berliner Mietspiegels 2019 liegt bei 6,72 Euro/qm und Angebotsmieten von 14 Euro/qm werden in der öffentlichen Debatte aktuell als Wucher bezeichnet.

Investieren auf Wohnungsebene

Zum Aufbau von Vermögen und passivem Einkommen aus Immobilien, insbesondere einer oder mehreren Eigentumswohnungen, habe ich ein ebook geschrieben, den Link zu Amazon finden Sie hier. Wer es lieber gedruckt in der Hand hält, findet es hier.

Wer sein Eigentum selbst nutzen will, kann wegen Eigenbedarfs kündigen.

Wenn Sie sich zu dem Thema Eigenbedarfskündigung einlesen wollen, dann finden Sie zugehörige Blogartikel unter folgenden Links. Sie können natürlich auch einfach mich beauftragen, ich regle dann alles für Sie als Ihr Anwalt.