Mietendeckel ist ein Kündigungsgrund

Gepostet von

Wegfall der Geschäftsgrundlage

Der beabsichtigte Inhalt des Berliner Mietendeckelgesetzes ist eine gravierende Schlechterstellung der Rechtsposition der Berliner Vermieter. Die Möglichkeit zur Mieterhöhung nach BGB wird suspendiert, ebenfalls die gesetzlich vorgesehenen Modernisierungsumlagen nach Modernisierung. Es werden Obergrenzen für Mieten eingeführt, die in vielen Fällen weit unter den aktuellen Bestandsmieten liegen. Die Vermieter werden mit Bußgeldandrohungen von bis zu 500.000 Euro je Fall motiviert, die Vorschriften nicht zu ignorieren.

Bei einer gravierenden Schlechterstellung einer Vertragspartei durch gesetzliche Änderungen während eines laufenden Vertrags entsteht für diese ein Recht zur fristlosen Kündigung, § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB. Unbeabsichtigte Nebenwirkung des Mietendeckels ist deshalb, daß mit seinem Inkrafttreten sämtliche Mietverträge in Berlin, die am 18.06.2019 bereits bestanden und unter den Anwendungsbereich des Gesetzes fallen, fristlos kündbar sind. Das gilt m.E. unabhängig vom aktuellen Einkommen des Mieters, zumal sich das jederzeit ändern kann, und unabhängig von seinem Flächenverbrauch. Der Berliner Senat plant, das Gesetz zum 11.01.2020 in Kraft zu setzen, für diesen und die folgenden Tage ist eine Kündigungswelle in Berlin zu erwarten.

Ich habe das in einem Artikel in der Fachpresse, den ich hier mit Erlaubnis des Verlags als pdf einstellen darf:

Grundeigentum 2019 Seite 1158: Wegfall der Geschäftsgrundlage durch Mietendeckel

näher ausgearbeitet.

Nichtigkeit des Gesetzes erneut bestätigt

Ob man ab dem 11.01.2020 fristlos kündigen kann, hängt damit davon ab, ob es ein Mietendeckelgesetz geben wird. Das ist voraussichtlich nicht der Fall. Denn selbst wenn es das Gesetzgebungsverfahren übersteht und verkündet wird, wäre es nichtig. Das hat der ehemalige Präsident des Bundesverfassungsgerichts Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier in einem Gutachten, das sich wie ein Urteil seines ehemaligen Gerichts liest, erneut und überzeugend bestätigt. Sein Fazit lautet:

Die Länder, somit auch der Landesgesetzgeber von Berlin, verfügen nach dem Grundgesetz unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt über eine Gesetzgebungskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels.

Das Land Berlin könnte nicht einmal die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen eigenmächtig von 15% auf 14% absenken. Derart weitreichende Eingriffe wie derzeit geplant sind einfach nicht möglich.

Das Mietendeckelgesetz darf deshalb von den Berliner Gerichten nicht angewendet werden, selbst wenn es erlassen werden sollte.

Prozeßstrategie aus Vermietersicht

Daß der Mietendeckel nichtig ist, ist vor dem Hintergrund einer Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Argument zugunsten des Mieters.

Die richtige Strategie aus Eigentümersicht ist deshalb, zu überlegen, welche Mieter am Tag des Inkrafttretens des Mietendeckelgesetzes gekündigt werden sollen, weil man unter den neuen gesetzlichen Vorgaben an sie nicht vermietet hätte, und diese Kündigungen dann auszusprechen. Anschließend ist es den Mieteranwälten überlassen, das Gericht des Räumungsprozesses davon zu überzeugen, daß die Geschäftsgrundlage nicht weggefallen ist, weil das Gesetz zum Mietendeckel nichtig ist.

Investieren auf Wohnungsebene

Zum Aufbau von Vermögen und passivem Einkommen aus Immobilien, insbesondere einer oder mehreren Eigentumswohnungen, habe ich ein ebook geschrieben, den Link zu Amazon finden Sie hier. Wer es lieber gedruckt in der Hand hält, findet es hier.

Wer unter den neuen Regeln nicht mehr vermieten, sondern selbst nutzen will, kann wegen Eigenbedarfs kündigen.

Der Vorteil ist, daß die Wirksamkeit einer solchen Kündigung nicht von der Wirksamkeit des Mietendeckelgesetzes abhängt. Wenn Sie sich zu dem Thema Eigenbedarfskündigung einlesen wollen, dann finden Sie zugehörige Blogartikel unter folgenden Links. Sie können natürlich auch einfach mich beauftragen, ich regle dann alles für Sie als Ihr Anwalt.